손피 마피 계산 분양권 전매 초투, 총투, 양도세율 세금 분석

분양권으로 돈을 버는 시대는 갔다. 이제는 코인으로도 미국주식으로도 돈을 버는 시기도 갔다. 왜냐하면, 세금이 너무 많기 때문이다.

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그래도 내가 아파트를 분양받거나 분양권을 거래하기 위해서는 관련 용어에 대해 알아야한다. 프리미엄, 입주권, 분양권, 마피, 손피, 초피 등 헷갈리는 용어가 많기 때문이다.

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오늘은 손피 마피 계산법 분양권 전매 초투, 총투, 양도세율에 대한 분석입니다.

분양권

분양권은 청약 후 일반분양에 당첨된 사람들이 아파트에 입주할 수 있는 권리를 판매하는 것이다. 24년 기준에선 용산, 강남3구 이외의 수도권은 전매제한 1년 밖에 되지 않아 1년 후에 분양권을 매도할 수 있다.

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분양권은 미래에 대한 기대감이 담겨있기 때문에 프리미엄이라 불리는 "피(PREMIUM)"가 붙어 매매되고 있다. 일종의 "시세차익"이란 뜻으로 플피와 마피, 무피가 존재한다.

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플피란 "분양권 + 프리미엄"으로 매매하는 것이고 마피는 "분양가보다 더 낮게 매도", 무피는 "분양가"로 거래하는 것이다. 분양권 전매에는 초투(초기투자금)과 총투(총투자금)이 중요하다.

분양권 전매

중도금 승계 이외에는 일반 아파트 거래와 비슷하기에 중개사가 알아서 다 해준다. 보통, 분양권을 전매할 때 필요한 자금은 "분양계약금, 프리미엄, 확장 및 옵션, 중도금, 중개수수료, 세금"이다.

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아파트 분양 당첨 건설사에게 분양체결을 통보하고 분양권 전매기간에 분양권 매도한다고 부동산에 통지한다. 매수자는 "동/호수/뷰/층/향 등을 확인 후 부동산에서 매도인의 신분, 계약서를 꼼꼼히 확인한다.

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매도자와 매수자는 매매계약서를 작성 후 계약금을 주고받으면 중개사는 실거래가 신고를 한다. 그 후 중도금 대출은 매도자와 매수자가 은행으로 같이 가서 대출승계를 진행한다.

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권리의무 승계진행 후 분양계약서 명의변경 후 도장을 찍고 매수자는 분양계약서를 수령하고 매도자는 60일 이내 양도세를 내면 끝이다.

마이너스피와 손피

 

아파트 분양은 특별공급, 1순위, 2순위 공급의 청약으로 시작한다. 첫번째 청약에서 당첨자가 선정되고 당첨되지는 않았지만 예비당첨자를 분류하여 당첨자가 미계약시 기회는 예비당첨자에게 돌아간다.

예비당첨자까지 계약을 하지 않는다면 무순위 공급을 실시한다. 무순위 공급은 청약가점, 지역, 잔액, 순위, 주택수 등에 관계없이 청약이 가능하다. 무순위 청약까지 실패한다면 임의공급을 하는데 이 임의공급을 줍줍이라 한다. 줍줍까지 실패한다면 진정한 의미로 미분양 아파트가 된다.

미분양 아파트는 분양가에 공급해도 팔리지 못한 아파트이다. 그래서 분양권을 팔기 위해 분양가보다 낮은 금액으로 저렴하게 팔 때 마이너스피 분양권이라 한다.

마피 예시

만약, 내가 6억의 집의 분양권에 당첨되었다고 가정해본다. 6억의 10%인 6천만원을 계약금으로 지불하였고 시기에 따라서는 중도금도 지불했을 수도 있다.

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그런데 부동산 시장이 침체기간이고 도저히 잔금을 치룰 수 없는 상황이 되고 매수인은 나타나지 않았다. 그래서 마이너스 피를 주더라도 분양권을 전매하려한다.

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마이너스 피는 앞서 말했듯이 분양가보다 낮은 금액으로 분양권의 소유권을 이전하는 것이기에 분양가 6억짜리 아파트를 가정한다면, 내 계약금 중 일부를 손해보는 것이다.

 

마이너스 피 6천이라고 하면 내가 계약금 전부를 손해보는 것이다. 즉, 계약금 포기 매물이고 전매계약에 따른 가계약금을 걸어두지 않으면 매도인과 매수인은 주고 받을 돈이 없다.

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마이너스 피 8천이라면 매도인인 내가 오히려 매수인에게 2천만원을 주고 분양권을 전매하는 것이다. 매도인은 피눈물 나는 상황이고 매수인은 개이득인 상황이다.

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마이너스 피 3천이라면 내 계약금 3천만원은 남겨두겠다는 뜻이다. 매수자로부터 계약금 3천만원을 받고 명의를 변경하면 된다.

초피

초피는 청약 당첨일로부터 정식 계약하기 전까지 기간 안에 계약금 + 프리미엄을 더해 매도하는 방법이다. 전매제한이 없으면 계약 이후 바로 명의변경을 하고 제한이 있으면 전매제한 기간 이후 명의변경을 한다.

초피 투자는 매도자가 계약금이 없고 청약통장이 있는 경우에 프리미엄을 받고 매도하는 것이다. 청약을 신청해 당첨되면 계약일 전까지 프리미엄 받고 팔고 매수자가 없으면 계약을 하지 않는 방법이다.

손피

손피는 "손에 쥐는 프리미엄"이란 뜻으로 양도세를 매수자가 대신 계산해주는 것을 말한다. 만약, 1차, 2차 양도세를 프리미엄에 포함하여 실거래하고 2차 양도세를 포함하지 않으면 증여로 간주된다. 가끔 다운계약서를 쓰자고 하는 경우가 있는데 다운계약을 하는 경우 불법이니 조심해야한다.

손피 계산법

초기 분양가가 너무 비싸게 책정된다면 마이너스피가 난다. 그래서 양도세 등의 세금을 제외하고 실제로 손에 쥐는 프리미엄을 받기 위해 손피를 계산한다.

분양가 5억에 보유기간 1년 이상에 손피를 5천만원으로 하여 계산해보았다.

손피를 5천만원으로 잡으면 실제 매수자가 부담해야하는 손피합계는 9,980만원이다. 매수자 투자금의 합계는 "분양가 + 손피 + 수수료 = 6억원"이다.

손피는 불법이 아닌가?

합법도 아니고 손피도 아닌 그레이존이다.

매수자가 양도세를 부담하기로 약정한 경우 양도세를 포함한 가격이 양도가액(2차 양도세)이다. 다만, 매수인이 양도세를 내야한다면 양도가액은 1차 양도세를 포함한 가액이 양도가액이라는 취지이기에 이의제기는 없었다.