필지분할 지분쪼개기 조건과 사례 재개발구역 지분 쪼개는 방법

대표적으로 공유토지란 것이 있다. 공유토지는 한 필지를 함께 공동소유하고 있는 땅을 말하며 재개발 지역에 공유토지가 많다.

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왜냐하면, 과거에는 산이나 논밭을 가진 사람들이 그 땅을 농사짓는 사람들끼리 합의하에 땅을 공유하며 농사짓거나 집을 짓고 살았기 때문이다.

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오늘은 필지분할 지분쪼개기 조건과 사례 재개발구역 지분 쪼개는 방법에 대한 포스팅입니다.

분할필지

 

"필지"란 구획된 논이나 밭, 임야, 대지 등을 세는 단위이다. 토지 구역 경계로 갈라 정한 토지를 등록하는 기본 단위이다. 그리고 하나의 필지당 하나의 지번이 붙는다.

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"필지분할"이란 1필지를 2필지 이상으로 나누어 등록하는 것을 말한다. 그런데 필지분할을 하기 위해선 반드시 도로에 접해있어야 한다. 최소폭이 2.5M 이상 도로와 접해있어야 건축이 가능하다. 소방법 때문에 도로의 폭도 6M 이상의 도로를 접한 땅이 가장 좋다.

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현재 대통령령에 따라 필지의 최소면적을 규제한다. 가장 작은 경우에도 약 18평(60㎡)보다 작으면 안 된다. 그리고 필지분할은 1년에 총 5필지 이하로만 제한한다. 재개발 구역은 30㎡(9평) 이상부터 필지분할이 가능하고 그 이하 면적은 현금청산되니 주의해야 한다.

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그리고 LH 등에서 분양하는 신도시나 택지지구 등은 택지분할이 불가능하다.

농지 분할 사유

농지분할이 가능한 사유로는 5가지가 있다.

분할제한 최소면적

해당 지역마다 다르므로 조례를 확인해야 한다. 이는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역의 경우 조건이 붙는다.

 

다만, 기존묘지의 분할, 사설도로를 만들기 위한 분할, 합병조건으로 분할 후 토지와 합병하여 최소면적을 충족할 때는 분할제한면적 미만으로도 토지분할이 가능하다.

지분 쪼개는 방법

재개발의 경우 토지나 건물을 하나만 소유해도 입주권을 부여받기에 토지등소유자가 소유명의를 분할하는 경우 이론적으로는 동일 재개발 구역에서 입주권 수가 늘어날 수 있다.

다가구주택 다세대주택 전환

예전에는 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 입주권을 여러 개 획득했다. 그러나 이제는 법으로 막혀 다가구주택을 허물고 다세대주택으로 새로 지어 입주권을 획득하고 있다.

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과거 등기부의 기재내용에 적힌 다가구주택을 다세대주택으로 변경하여 지분쪼개기가 가능하여 저렴한 가격으로 입주권을 여러개 챙겨갔다. 현재는 다세대주택 전환이 일어나더라도 권리산정기준일 이전에 전환된 경우를 제외하고 입주권이 추가 부여가 안 된다.

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권리산정기준일은 이런 투기사태를 막기 위해 생긴 법이다. 이는 정비구역지정 고시일 또는 시장이 투기를 막기 위해 기본계획 수립 후 권리산정기준일 이후 지분쪼개기나 신축빌라를 지을 경우 현금청산되는 법이다.

재개발구역 신축빌라 짓기

현재도 많이 발생하고 있는 지분쪼개기 방법이다. 재개발 사업구역에서 다가구주택이나 연립주택을 무너뜨리고 신축빌라를 짓거나 권리산정기준일 이전에 신축빌라를 지어 지분을 챙겨가는 것이다. 이는 조합원 수가 증가시키고 노후도를 떨어뜨리는 원인이 된다.

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신축으로 쪼개는 것은 뉴타운 광풍이 휩쓸었던 2000년대 초반 때 정점이었다. 과도한 신축으로 재개발 요건 미달 사태를 발생시키기도 하고 부동산 침체기가 도래하자 많은 피해자를 발생시켰다.