강남 모아타운 반대이유 및 규제강화 모아타운 사업성 관련 이슈와 오해

강남에선 일부 주택 소유주와 임대사업자들이 소규모 정비사업인 모아타운 사업에 반대한다. 당연히 월세를 받고 잘 살고 있는데 내 집 시세의 택도 안되는 가격으로 감정평가 받는다면 반대가 당연하다.

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모아타운은 사업취지가 주민 주거환경개선을 목표했지만 외지 투기세력들이 들어와 집값만 올리고 튀는 등 투기세력들의 먹이감이 되고 원주민들의 재산권이 침해된다고 주장한다.

새로운 아파트가 지어진다면 분담금을 부담할 수 없는 원주민들은 외곽으로 쫓겨나갈 수 밖에 없는 것이다. 그리고 이들은 모아타운 신청요건이 토지등소유자 동의률 50%, 노후도 50%로 낮은 점이 문제의 근본원인으로 여겼다.

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오늘은 모아타운 반대이유 및 규제강화 모아타운 사업성 관련 이슈에 대한 분석입니다.

강남3구 모아타운 반대 주장

모아타운은 대규모 재개발 구역이 어려운 노후 10만 제곱미터 이내 노후 주거단지를 하나로 모아 관리계획을 세우고 개발을 하는 것인데 2천 세대 이상의 대단지 아파트, 종상향 등의 인센티브를 받지 못한다면 사업성이 떨어질 수 있다.

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모아타운 반대로 가스통을 매고 시위하고 분신도 하겠다는 사람들도 있다. 잘 살고 있던 집에서 쫓겨나갈 위기가 있기 때문에 재산권을 보호하기 위해 철저하게 반대하고 있는 곳이 강남3구가 대표적이다.

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강남 내 모아타운 예정지역은 일원1동(대청마을), 반포1동, 양재1동, 역삼2동 등이 있다. 이들 구역들에서 반대하는 이유는 다음과 같은 특징을 가지기 때문이다.

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1. 월세가 높은 다가구주택이나 상가들이 많다.

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2. 대지지분이 많은 다가구주택 사람들과 대지지분이 적은 다세대주택 사람들과의 극심한 갈등이 있다.

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3. 토지가격이 높은 곳이다.

강남에서 어려운 이유

 

우선 강남은 땅값이 비싸기에 연면적에 비례하여 높은 임대차 수익을 얻는 경우가 많다. 월 임대차 수익만 해도 100~120만원이 평균이고 여러 세대가 있다면 월 1천만원도 받을 수 있다. 그리고 리모델링 혹은 신축하여 임대차 수익을 더 얻을 수 있다.

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이렇게 많이 벌고 있는데 사업성이 낮은 아파트를 1채(40평대 이상)나 혹은 2채(34평 + 25평) 밖에 못 받는다는 것은 그들에게 설득이 어려운 것이다. 결국 대체로 임대차수익이 높은 지역일수록 단독주택의 평당가격이 높기에 모아주택에 반대하는 것이다.

그리고 모아타운 사업지가 띄엄띄엄 개발이 이루어지고 통합세대가 1천 세대 이하라면 사업성이 안 난다. 여기에 수많은 부동산업자들이나 정비업체들이 달라붙어 자신들의 이익만을 챙기려고 하는 것도 문제이다.

정비업체들의 경우 추진주체가 불분명한 상태에서 소액의 자금으로 미래의 정비업체 선정만 약속하고 사업이 무산될 가능성이 높아도 억지로 끌고가면서 해당 구역에서 이권만 취하려고 할 수 있다.

규정이 강화된 모아타운 관련법

이제 정부에서도 칼을 들었다.

 

서울시는 주민반대율이 높고 투기우려가 있는 지역에 모아타운으로 선정하지 않겠다고 말했다.

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또한, 권리기준산정일도 앞당긴다. 권리산정기준일은 투기를 막기 위해 권리산정기준일 이후에 신축빌라를 세우는 등의 지분쪼개기를 하는 경우 이는 현금청산 당한다.

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건축허가 제한을 검토하여 주민제안 동의율 50% 이상 확보하여 요청하는 경우 건축허가 및 착공허가 제한을 적극 검토하여 서울시에 요청할 수 있다. 모아타운으로 선정되었더라도 주민 반대가 심한 곳은 구역계를 조정하여 구역배제도 가능하다고 한다.

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만약, 투기 조장 등의 위법사항도 현장점검반을 통해 주민이 신고를 받고 고발을 할 수 있다고 한다.

모아타운 사업성 이슈

강남에서 모아타운 사업이 진행되기 위해선 단연코 사업성이 중요하다. 그냥 몇 백 세대만으로 입주민들의 마음을 돌릴 수 없다. 그리고 앞으로 서울은 계속 늙을 것이고 개발할 땅은 없다. 그러면 그 가치가 더 희소해진다. 지금처럼 공사비 및 사업비, 금융비 등이 올라 신축빌라를 짓지 못한다면 주거지역은 점점 노후화된다.

노후화되고 점점 임대가치가 낮아진다면 사람들은 재개발하자고 난리를 칠 것이다. 그리고 정부도 종상향과 인센티브 축소, 이주대책 등을 제대로 마련하고 1군 건설사들이 너도나도 관심을 갖는다면 사람들도 반대에서 찬성으로 돌아설 수도 있겠다.

오해가 있을 수 있는 부분

사업성이 좋은 용산은 조합원이 많아도 분양수익이 어마무시할 것이라 기대되기에 시공사들도 눈독을 들이고 조합원들도 동의를 많이 하고 있다. 주변에 고가 아파트들이 잘 나가고 있는 구역들이고 세대수가 많이 증가하거나 조합원들이 없는 모아타운 사업지의 경우는 유리하다.

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분담금이 부담스러운 사람들은 주로 프리미엄이 붙는 아파트 분양 전에 매도하는 경우가 많다. 분담금 = 조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 × 비례율)인데 분담금은 사업이 최대한 빨리 진행되면 진행될 수록 줄어들기에 사업이 빨리 진행되는 것이 유리하다.