재개발 1+1 분양, 뚜껑, 물딱지, 딱지 분양자격

재개발, 재건축 투자로 돈 벌 수 있다는 시기도 갔다고 하지만 사실, 주식이나 코인, 부동산 모두 세금을 많이 때린다. 모든 불로소득 자체가 누군가에게는 혐오가 되는 시대이다. 그래도 안전자산으로 전세금이라는 영구채를 가지고 전쟁이 일어나 무너지지 않는 이상 실물로 존재하는 부동산이란 자체는 매력적이다.

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투자경험이 없고 투자금이 적을수록 대박을 꿈꾼다. 투자원리를 잘 모르기에 투자를 투기로 생각하는 것이다. 투자는 대박을 꿈꾸는 로또가 아니라 안전성과 수익률을 동시에 고려해야 하는 대상이고 어느 한 쪽만 쫓다보면 큰일난다.

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재개발, 재건축은 추정과 예측으로 투자를 결정해야하기에 용어정리가 되어있어야 한다. 오늘은 1+1 분양, 뚜껑, 물딱지, 딱지 재개발 분양자격에 대한 분석입니다.

분양자격

분양자격은 종전자산평가와 더불어 조합원들이 가장 관심을 많이 가진다. 매수자 입장에서도 정비구역의 물건을 매수하여 투자차익을 노리지만 근본적으로 분양자격을 갖추어 입주권을 받는 것을 목표로 한다.

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재개발 구역 내에선 1명이 여러 개의 물건을 소유할 경우 분양자격은 1개만 주어진다. 단, 주택전용면적이나 종전자산평가액이 일정 기준을 충족할 경우 1+1 분양자격이 된다. 1세대 역시 구역 내 여러 개의 부동산을 소유하고 있어도 원칙적으로 하나의 분양자격이 주어진다.

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중요한 것은 조합설립인가 이후 구역 내 다물권자의 물건 중 하나를 매수하면 매수자에게 단독 입주권이 나오느냐 하는 것이다. 그러나 최근 판례에서는 단독 입주권이 나오지 않겠다는 사례가 있기에 조합설립 이후 다물권자의 물건을 사지 않는 것이 중요하다.

딱지와 물딱지

재개발 현장에 가면 일명 "딱지"라는 은어가 사용되는데 딱지란 도시계획사업의 시행이나 재해 등으로 철거나 멸실된 주택이나 무허가건축물의 소유자에게 주어지던 "특별 분양 입주권"이다.

 

이런 특별 분양 입주권인 딱지는 택지개발이나 도로건설과 같은 도시계획으로 철거될 주거용 건물을 구입하거나 이미 주택이 철거됐고 입주할 도시개발아파트까지 정해져 있는 입주권을 거래하는 방법이 있다.

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가끔씩 이 딱지를 거래하는 경우가 있는데 "물딱지"를 조심해야 한다. 물딱지는 입주권이 생기지 않는 주택인데 물딱지가 되는 경우는 조합설립 이후 다물권자의 주택이고 다른 하나는 매도인의 세대원이 같은 재개발 구역 내 다른 주택을 가지고 있는 경우이다.

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현재 빈번하게 거래되는 딱지의 형태는 입주권자가 추후 아파트에 당첨되어 분양권이 생긴다는 가정하에 향후 당첨자 명의로 분양계약을 체결한 후 그 분양권을 매수인에게 넘기겠다는 약속으로 분양계약 전에 거래하는 것이다.

뚜껑(무허가건축물)

재개발 구역에선 무허가건축물, "뚜껑"이란 은어라 불리는 물건이 있다. 동일인이 대지를 소유하면서 건축물이 무허가인 경우도 있고 토지는 국, 공유지이면서 무허가 건축물인 경우도 있다. 이 경우 토지는 국, 공유지여서 개인간 거래가 불가능하고 건물도 건축물관리대장 등과 같은 공부서류가 없어 분양자격 여부를 잘 따져봐야 한다.

1960~70년대 집중적으로 지어진 무허가주택은 재개발 구역 내에서도 산 밑이나 구릉지 등 열악한 지역에 위치한 경우가 대부분이다. 뚜껑은 공부서류가 없기에 구청의 무허가건축물관리대장에 등재하는 것으로 소유권 관계를 정리한다.

분양자격을 산정하기 위해 뚜껑은 "기존무허가건축물"과 "신발생무허가건축물"로 분류한다. 이 중 "기존무허가건축물"에 대해서만 분양자격이 주어지고 새로운 뚜껑은 현금청산 대상자이다. 그리고 기존 뚜겅도 다음과 같은 요건이 충족되어야 한다.

 

기존 무허가건축물 요건을 갖추기 위해선 서울은 "1981년 12월 31일", 부산은 "1989년 3월 29일" 이전 건축물이어야 한다. 기준일 이후 지어진 뚜껑은 분양자격이 주어지지 않는다. 그리고 무허가건축물증명원, 재산세완납증명서, 항공사진을 발급받아 기준일 이전이라는 것을 확인할 수 있어야 한다.

잘 모르는 사람들도 많은데 "인우보증서"로 확인할 수도 있다. 단, 인우보증인은 물건소유자의 직계가족은 안되고 물건소재지와 인접지 지역에 거주하여 물건 관계 확인이 가능해야 한다.

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보통 뚜껑은 관리처분인가나 사업시행인가 이후 사업이 어느정도 가시성이 보일 때 선호한다. 그리고 무허가건축물이기에 그에 따른 세금을 꼬박꼬박 내야 한다.

1+1 분양

정비사업은 "1세대 1입주권"이 원칙이다. 하지만 정비법에 따르면 "가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다." 다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음 날부터 3년이 지나기 전에는 전매할 수 없다.

비례율이 미반영된 종전자산평가액이 공급받는 1+1 조합원분양가의 합보다 크거나 건축물대장상의 주거전용면적이 1+1 전용면적의 합보다 클 때는 1+1을 공급받을 수 있다. 그러나 공급받는 1+1 중 1개는 무조건 전용 60㎡ 이하 주택이 포함되어야 한다.

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상가 주택의 경우 감정평가액이 주택 입주권을 받고도 권리가액이 구역 내 건립되는 상가의 최소면적분양가액을 초과할 경우 상가도 받을 수 있다. 그리고 국유지무허가건축물도 요건이 된다면 1+1을 공급받을 수 있다.

1+1 분양의 예시

①의 경우 종전자산평가액이 1억원이라 59타입도 안된다. 가격요건으로는 1+1이 불가능하지만 면적요건에 해당된다. 종전주택 주거전용면적이 180㎡이므로 1+1에 필요한 143㎡(59+84)를 넘기 때문에 면적요건으로 1+1이다.

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② 면적범위에는 해당되지 않는다. 그러나 종전자산평가액이 6억원이므로 59타입과 84타입의 조합원분양가를 합치면 5억 8천만원이므로 면적요건이 아닌 비례율이 반영되지 않은 종전자산평가액으로 인해 1+1이다.

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③ 상가면적을 제외한 주거전용면적이 150㎡이다. 면적요건으로 1+1이 가능하다. 반면, 비례율이 미반영된 종전자산평가액이 2억이라 1+1의 5억에 해당되지 않아 가격요건으로는 불가능하다.