권리산정기준일 지분쪼개기 금지, 사업별 권리산정기준일 정리

우리가 재개발, 재건축을 한다는 소문이 들리면 그 사업구역에 투자하려는 사람들이 증가하게 된다. 그리고 토지분할을 하거나 나대지에 다세대 주택을 건축하여 토지등소유자가 증가할 수 있다.

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그런데 투자할 때 권리산정기준일을 모르고 지분쪼개기를 하다간 조합원 자격을 박탈당할 수 있다. 그렇기에 권리산정기준일을 알아보도록 하겠다.

권리산정기준일

권리산정기준일이란 재개발과 재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 주는 시점이다.

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보통 정비구역의 경우 지정된 시기와 해당 지역의 조례, 물건의 종류, 소유권을 취득하거나 분리된 시기에 따라 조합원 입주권 권리가 생길지 결정된다. 그리고 권리산정기준일 이후 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어도 입주권은 딱 1명만 받게 된다.

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앞서 말했듯 사업구역에 나대지에 다세대 주택을 짓거나 지분을 쪼개는 사람들이 많아지면 토지등소유자가 증가하여 사업성이 떨어지고 신축 건물이 생겨 노후도가 나오지 않을 수 있다.

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그러면 당연히 사업이 느려진다. 그래서 투기과열지구나 조정지역에서 이 권리산정기준일 이후에 토지등소유자를 늘리는사람은 분양을 받지 못하고 현금청산된다. 현금청산 산정액은 보통 시세보다 낮게 계산되기에 현금청산 당하면 손해를 보는 것이다.

지분쪼개기

지분쪼개기란 다세대 주택은 호실별로 분양권이 나온다는 점을 악용해 분양권이 하나 밖에 안나오는 다가구 주택을 다세대 주택으로 전환하거나 단독 주택을 철거하고 다세대 주택을 짓는 행위들이다.

 

서울의 경우

서울은 다른 지역과 달리 신속통합기획이냐 공공재개발이냐 모아타운으로 개발하느냐에 따라 사업별로 권리산정기준일을 판단하는 기준이 다르다.

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그래서 각각의 재개발 사업별로 현재 나타나고 있는 권리산정기준일 날짜와 함께 주택을 매수할 때 이 날짜를 어떻게 고려하고 중점적으로 봐야할 지 알아야 한다.

신통기획

신통기획에서는 지분쪼개기 방지, 투기매매 방지하기 위해 공모공고일인 1차는 21년 9월 23일을, 2차는 22년 1월 28일을 권리산정기준일로 정한다.

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신속통합기획은 민간재개발로서 도정법의 적용을 받고 앞에 나와있는 날의 다음날까지가 지분쪼개기가 인정된다.

그리고 1차 후보지가 발표된 직후 권리산정기준일에 대한 의미가 헷갈려서 "권리산정기준일 이후 신통기획 구역 내 매물을 매수한다면 현금청산 당하는 것"이라고 알고 있는 사람(처음엔 나도 그랬다.)들이 있다. 그러나 권리산정기준일 이후에도 부동산 거래는 가능하다고 보도했다.

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(※ 단, 토지거래허가구역 지정 등은 제한된다.)

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그리고 서울시는 2차 후보지의 권리산정기준일은 22년 1월 28일로 한다고 미리 공지해두었다.

공공재개발

 

공공재개발도 민간재개발인 신통기획처럼 도정법 적용을 받는다. 그래서 권리산정기준일의 적용도 신통기획과 동일하다.

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그러므로 권리산정기준일 다음 날까지 소유권 보존등기가 되어있는 물건이라면 분양권이 나오고 매수는 그 이후로 해도 날짜와 상관없이 조합원 입주권이 나오게 된다.(※ 단, 토지거래허가구역 지정 등은 제한된다.)

모아타운

모아타운은 "빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법"을 적용받는다. 대게 가로주택정비사업 등 소규모 주택정비사업들이 이 법의 적용받는다.

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모아타운의 1차 권리산정기준일 후보지는 22년 1월 20일, 2차 권리산정기준일 후보지는 22년 6월 23일이다.

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모아타운의 경우 권리산정기준일까지 건축허가를 받아 착공신고를 했을 때만 분양대상으로 인정하는데 신통기획과 다르게 다음날이 적용되지 않으므로 주의해야 한다.

도심 공공주택복합사업

공공주택복합사업은 공공주도재개발이라고 부르기도 한다. 권리산정기준일은 21년 6월 29일로 정리된다.

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도심 공공주택복합사업의 경우 권리산정기준일 이후 부동산을 매수하면 현금청산되는 것을 가장 주의해야 한다.

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이미 21년 6월 29일이 한참 지났기에 도심 공공주택복합사업이 진행되는 곳에 투자하면 현금청산 당하므로 매수하면 안 된다.

서울이 아닌 경우

서울시 외 광역시는 시도지사가 따로 정한 날의 경우가 없기 때문에 구역지정일만 따져보면 된다.

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그리고 시도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정 및 고시 전에 따로 정하는 날의 다음날이 권리산정기준일이 될 수 있다.