재개발 상가 토지 분양자격 현금청산 유의사항

재개발 구역에서 근린생활주택은 불법이므로 입주권이 나오기 힘들다. 단, 근린생활주택의 권리가액이 최소 입주권 시세보다 크면 나오기도 한다. 그러나 재개발 구역에 위치한 근린생활시설의 형태는 다양하다.

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전체가 상가인 건물, 건물의 일부는 근린생활시설이고 일부는 주택으로 사용하는 상가주택 및 층과 호별로 구분소유하는 구분상가 등이 있다. 이들에게는 원칙적으로 상가나 부대 복리시설의 분양자격이 주어지지만 상가 외에 아파트를 분양받을 수 있다.

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오늘은 재개발 상가 토지 분양자격 현금청산 유의사항에 대한 포스팅입니다.

상가 분양자격 우선순위

"정비법"에 따르면 일정요건이 충족되면 상가나 아파트를 동시에 분양받을 수 있다. 다른 물건과는 달리 상가의 경우 분양자격에 순위를 정한다. 관리처분계획기준일을 기준으로 건축물 용도와 사업자 등록 유무, 최소단위규모추산액의 3가지를 고려하여 1순위에서 7순위까지 정한다.

 

위와 같이 1순위 자격은 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 마친 해당 건축물의 소유자로서 종전자산가액이 분양건축물의 최소단위 규모추산액 이상이다.

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2순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설인 해당 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 평가액 이상인 경우이다. 1순위와 차이점은 사업자등록을 안 한 것이다.

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3순위는 종전 건축물의 용도가 분양건축물 용도와 동일하거나 유사한 시설이며 사업자등록을 마친 건축물의 소유자로서 종전가액이 분양건축물의 최소분양단위규모 추산액에 미달되거나 공동주택을 분양받지 않은 자이다.

유의사항

1순위가 아니면 좋은 위치의 상가를 받기 어렵다. 사업자등록을 하지 않은 경우 사업자등록을 한 조합원보다 권리가액이 높은 경우에도 순위에서 밀린다. 상가의 분양자격은 권리가액만으로 결정하는 것이 아니라 종전 상가의 위치, 도로와의 관계 등을 함께 고려된다.

다음과 같은 사례가 있다. 결론은 갑이 상가로 분양신청을 했다면, 분양자격에 아무런 문제가 없었지만 상가 소유자가 아파트를 신청할 경우 분양용 최소 공동주택 1가구의 추산액 이상이거나 대지지분이 60㎡ 이상이어 한다.

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그런데 공동주택 1가구 추산액은 2억 5천이었는데 갑의 감정평가액이 이에 미치지 못하고 대지지분도 13㎡이라 최소 60㎡이 되지 않아 현금청산자가 되었다.

토지 분양자격

재개발 구역에서 토지 분양자격은 골치 아프다. 구역 내에는 건축물이 존재하지 않는 토지인 나대지, 도로 등도 다수 있다. 특히, 도로는 기반시설이 열악한 재개발 구역에서 많은 쪼개기가 발생한다.

투자측면에서 나대지나 도로는 단독, 연립주택보다 상대적으로 낮은 가격으로 투자할 수 있고 관리처분계획인가 전까지 주택 수에도 포함되지 않는다. 반면, 종전자산평가액이 주택에 비해 낮아 추가분담금이 커지고 취득세 4.4~4.6%를 납부해야 하기에 매수타이밍이 중요하다.

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토지의 경우 주택과 달리 소유하고 있다고 해서 무조건 분양자격이 주어지지 않고 토지는 면적이 중요하고 지자체마다 분양자격이 되는 면적이 다르다.

 

서울시의 경우 "토지면적이 90㎡ 이상"인 경우에는 유주택자나 용도와 상관없이 분양자격이 주어진다. 그리고 필지의 합이 90 이상인 경우에도 용도나 지목에 관계 없이 분양자격이 주어지지만 토지면적이 30~90 미만의 경우 네 가지 조건이 모두 충족되어야 한다.

분양자격에 못 미치는 경우 ?

분양자격 기준에 못 미치는 과소토지는 현금청산 대상이므로 분양자격을 위해 분양신청종료일까지 부족한 면적을 추가로 매입해야한다. 대신, 반드시 인접한 토지가 아니어도 구역 내 어디 토지든 상관없다. 그러나 무주택자의 경우 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다.

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1필지의 토지를 A와 B가 공유한다면 원래는 A와 B에게 1개만 준다. 그런데 토지면적이 90㎡ 이상이면서 권리산정기준일 이전부터 A와 B가 공유하였다면 각각 분양자격이 주어진다.

과소토지 분양요건 충족 후에도 현금청산자가 된 경우

부산에서 일어난 사례이다. 재개발구역 과소토지 분양자격 요건을 모두 충족시켰음에도 불구하고 관리처분계획 인가과정에서 현금청산자가 되었다.

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무주택자이고 다른 요건도 다 충족하지만 이유는 "무주택 기간"때문이었다. 무주택자의 경우 사업시행인가고시일로부터 공사완료고시일까지 세대원 전원이 무주택 상태이면 되지만 이때 매수자만 무주택 상태를 유지한다고 되는 것이 아니라 "매도인"도 무주택이어야 한다.

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물건을 매수한 시기가 사업시행인가고시가 난 후 분양신청종료일 20일 전이었는데 문제는 매도자가 집을 1채 들고 있는 유주택자였다.

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결국 사업시행인가고시일부터 공사완료고시일까지 무주택자는 본인만 해당되었고 중간에 매도가 이루어지면 매도자도 해당 기간 무주택자여야 한다는 것이다.

과소토지 분양자격 산정 유의사항

만약, 내가 재개발구역에 토지 25㎡를 소유하고 있다고 가정한다. 이 토지 면적으로는 재개발 분양자격이 나오지 않기에 현금청산 대신 같은 구역 내 토지를 매수하여 분양자격을 갖추려고 한다. 단, 유주택자이다.

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앞서 말한 요건을 갖추어 분양신청종료일까지 35㎡ 이상을 추가매수하여 60㎡를 확보하면 되는데 매입하는 기한이 정해져 있다. 즉, 분양신청종료일까지는 추가 토지를 매수해야 한다.

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분양신청이 끝나면 설령 추가매수해도 분양자격을 갖추더라도 분양신청 자체할 수 없다. 따라서, 과소토지를 소유한 경우 추가매수는 분양신청종료일까지 완료해야하고 반드시 1필지여야 한다.