재개발 재건축 투자프리미엄 투자타이밍 단계별 분석

재개발과 재건축은 해당 구역 입지에 따라 진행단계별로 가격변동 폭이 다르다. 하지만 재개발은 보통 입지가 좋은 노른자땅에 진행하는 것이 많기에 비싸다. 그래서 투자자 입장에서 어느 단계에서 진입할 것인지가 중요하다.

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재개발, 재건축은 진행단계별 상승폭이 다르다. 그래서 구분해서 확인해야 한다. 오늘은 재개발 재건축 투자 프리미엄 타이밍 수익률 분석입니다.

재개발 진행단계별 가격변동

재개발의 경우 단계가 진행될수록 가격이 우상향한다. 지역이나 입지, 교통, 편의시설 등에 따라 차이가 나긴 하지만 대부분 "조합설립인가에서 관리처분인가"까지 가격상승폭이 가장 크다.

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그런데 전체적인 가격 상승추이는 사업시행인가 후 종전자산평가가 나오는 시점에서 일시적인 하락을 많이 보인다. 이는 종전자산평가액에 대한 조합원들의 이의신청이나 분쟁이 발생하기 때문이다.

이 무렵 종전자산평가액에 불만을 가진 조합원들의 "실망매물"이 많기 때문에 매수자들은 종전자산평가 전 시세가 아닌 종전자산평가액을 기준으로 매수가를 산정하려고 하기 때문이다. 그래서 일시적 가격하락이 나타난다.

만약에

내가 20평 다가구주택을 보유했다 치자. 이 주택이 종전자산평가가 나오기 전에는 "프리미엄"이 붙어 평당 2,000만원에 매도할 수 있었다. 하지만 종전자산평가액이 평당 1,500만원으로 나왔다.

 

그렇다면 매수자들은 2,000만원이 아닌 1,500만원으로 사려고 접근하게 된다. 따라서, 재개발구역에선 종종 종전자산평가액이 나오면 평가에 대해 불만이 나와 이의신청은 피곤하니 일부 조합원들이 매물로 던진다.

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그래서 투자자나 매수자들은 "종전자산평가액이 나온 후 실망매물"을 잡는 것이 훌륭한 대안이 될 수도 있다.

과거에는

과거 재개발, 재건축 사업이 처음 시작되던 때에는 "꾼들"만 핵심정보를 독점하여 엄청난 시세차익을 남겼다. 그러나 이제는 정비사업도 갈수록 정보공개가 투명해지고 특정인이 정보를 독점하지 않는다.

정보공개의 범위를 보면, 시공자 및 정비사업 전문관리업자 및 설계자, 협력업체 선정 및 변경, 회계감사보고서, 월별 자금 입출금 내역, 결산 보고서 등을 제출해야 한다.

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하지만 조금만 발품과 손품을 팔다보면 대부분 정보를 취득할 수 있다. 그러다 보니 투자경험이 적은 투자자들도 정비구역 지정도 안 된 사업장에 뛰어들고 있다.

재건축의 경우

재건축은 재개발과 달리 정비구역 지정 시점에서 가장 상승폭이 크다. 그 후로 사업이 진행될수록 완만해진다. 사업기간도 재개발에 비해 짧아 사업에 대한 기대심리가 미리 반영되어 초기에 가격이 급등하는 편이다.

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하지만 재건축은 "안전진단"이란 절차가 있다. 사전타당성 검토가 통과되더라도 곧장 정비구역으로 지정받지 못한다.

재개발 진행단계별 투자타이밍

재개발 진행단계에 따라 리스크와 수익률도 달라진다. 따라서 타이밍을 잘 잡아 전략을 잡아야 한다. 정비기본계획에서 추진위원회가 설립되는 1단계, 조합설립과 시공사 선정의 2단계, 사업시행인가와 조합원분양신청의 3단계, 관리처분인가에서 이주 및 철거의 4단계, 5단계의 일반분양과 청산 및 해산까지로 구분했다.

1단계

기본계획이 수립되고 구역지정, 추진위원회가 구성되는 초기는 당연히 수익률은 극대화지만 정비구역 해제가 될 수 잇는 리스크가 있다. 사업에 대한 불투명성과 정확한 소요기간을 알 수 없어 시간과 돈을 바꿔야 한다.

 

이 단계에선 "해당 구역내 세대수", "아파트, 연립, 다세대주택", "언론의 평판"이 중요하다. 세대수는 최소 2천세대 이상이 되는 것이 좋고 공덕아현이나 대조1구역, 둔촌주공처럼 언론 등에 많은 이야기가 나온 곳도 좋다.

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조합운 수와 대규모 상가가 적어야 하는데 상가가 많으면 비대위가 다수 활동하며 종교시설도 없는 곳이 좋다. 1단계에선 공격적 투자자 및 장기투자자의 성향인 사람이 유리하다.

2단계

추진위원회가 승인되고 조합설립이 되면 비로소 체계적인 업무처리가 가능하다. 그러나 서울시는 "공공지원제도"에 의해 조합설립 후 곧바로 시공사를 선정하는 것이 아니라 사업시행인가 후 시공사를 선정한다.

이 단계 투자자들은 중간 정도의 수익률과 리스크를 감수하는 편인 안정적 투자자와 공격적 투자자가 혼재되어 있다. 조합설립 총회 때 받은 안내 책자를 통해 개략적인 사업성과 분담금, 종전자산평가액을 추정할 수 있다.

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하지만 조합설립 후에도 조합원간 갈등으로 사업 진척 및 조합 해제가 될 수도 있으니 주의해야 한다.

3단계

조합설립되고 시공사 선정 과정에서 악재들이 나올 수 있지만 사업시행인가는 대부분 악재를 해소한 단계다. 사업에 관한 일체 사업정보, 토지이용계획, 복리시설 규모 등을 최종적으로 확정하고 인가한다. 조합원들은 분담금 내역과 분양평수를 신청할 수 있다.

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이 단계는 안정적인 투자를 원하는 사람들이 가장 선호한다. 사업무산에 대한 리스크가 어느 정도 해소되었다고 볼 수 있기 때문이다. 하지만 완공까지의 시간이 얼마나 걸리느냐가 중요한 요소이다.

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공격적 투자자들과 보수적 투자자들도 혼재되어 있는데 공격적 투자자들은 차익 실현 후 빠져나가고 보수적 투자자들은 오래 묶이는 것을 피하고 적정 수익률을 기대하고 들어간다.

4단계

재개발 투자의 실질적 종착역이 관리처분인가이다. 사업성 분석이 가능하기에 보수적 투자자들이 들어가는 단계다. 관리처분인가 후 종전자산평가액, 추정 비례율 및 분담금 등이 나오기에 분쟁도 잦다.

동, 호수 추첨이 끝나면 이주 및 철거가 시작된다. 이주기간은 구역마다 차이가 있지만 6개월~1년 정도 소요된다. 조합에선 이주기간을 줄여야 비용도 절감되어 이주비 대출도 적극 해주기도 한다.

5단계

이주 및 철거가 끝나고 착공신고 후 일반분양한다. 이때, 조합원들은 입주를 할 것인지 입주권을 매도할 지 결정하는 시기이다.

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이 모든 절차가 기본 10년 이상이 걸린다. 그렇기에 재개발은 굉장히 오래 걸리지만 단계에 따라 투자수익률도 달라 자신이 어느 성향의 투자자인지 확인하고 분석하고 시간과 싸워야 한다.