사전청약 유명무실 폐지 이유 및 사전청약제도 목적 실패

사전청약은 툭하면 입주지원으로 무주택자에게 희망고문이 되었던 제도이다. 도입하고 34개월만에 순삭되는 법으로 이럴거면 왜 만들었나 싶다 ㅋㅋㅋㅋ예전에도 비슷한 것을 시행했다 다시 폐지되고 부활한 것인데, 비슷한 걸로 언젠가 다시 생기지 않을까? 의문이 든다.

오늘은 사전청약 유명무실 폐지 이유 및 사전청약 목적 실패에 대한 분석입니다.

사전청약

넘쳐나는 아파트 분양시장 때 청약 수요자들이 밀고 넘칠 때가 있었다. 부동산 활황기 때로 사전청약제도는 본 청약이 시작하기 전에 1~2년 전에 일부 물량에 대해 사전청약을 받고 향후 생길 청약 수요가 다른 아파트로 넘어가지 않도록 붙잡아두는 것이라 생각하면 된다.

 

사전청약제도는 분양가상한제가 적용되어 저렴하게 매수할 수 있는 기회일 수도 있는 일종의 예약제이다. 그리고 당첨 즉시 청약통장이 소진되거나 계약금을 납부해야 할 필요는 없다. 그래서 사전청약을 신청한 후 다른 아파트에 청약신청할 수 있다.

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하지만 이 법은 09년도에 있던 "사전예약제"의 실패를 되풀이 했다는 평이 많고 예고했던 본청약의 시기를 지킨 것은 단지도 별로 없던 쓸모 없던 법이었다.

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그래도 본청약이 6개월 이상 미뤄지면 계약금 비율을 10%에서 5%로 낮춰주고 나머지는 잔금으로 주담대를 받아 들어갈 수 있게 혜택을 주었다. 또한, 중도금 납입 횟수를 2회에서 1회로 조정하고 중도금집단대출을 받을 수 있게 해주었다.

사전청약의 목적

사전청약의 첫번째 목적은 시장의 안정화였다. 불필요한 경쟁과 투기를 줄여 시장을 안정화하는데 목표를 두었다. 하지만 부동산 활황기 때만 해당되지만 부동산 침체기 때에는 투기나 경쟁보단 건설사 살리기, 미분양 물량 소화하기 등의 문제로 사전청약이 유명무실하다.

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두번째로 부동산 시장의 가격의 안정이다. 하지만 사전청약 후 건설사의 문제나 사업비, 자재비 상승, 공사지연 등의 문제, 세계정세 등에 의해 분양가가 오를 수 있어 주택가격 급등을 막을 수 없었다.

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세번째로 거래활성화 및 시장침체 예방이다. 거래활성은 어느정도 달성한 것 같았다. 실제로 사전청약을 신청한 사람들이 많기 때문이다. 하지만 실제로 부동산 실거래가 이루어진 것이 아니고 그냥 "찜"해둔 것 뿐이라 거래활성 및 시장 침체의 목표는 아쉽다.

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마지막으로 소비자의 선택의 폭을 넓혀준다. 사전청약으로 갖고 싶은 아파트를 미리 신청해두고 혹시 마음에 두는 아파트가 또 나온다면 그걸로 바꿀 수 있어 선택의 폭을 넓힐 수 있어 소비자 선택의 권리를 챙겨준다.

사전청약 폐지하는 이유

대표적으로 3기 신도시 입주지연이 미뤄졌기 때문이다. 3기 신도시는 "수도권 주택공급 확대"를 위한 개발로 민간 및 임대아파트들이 섞인 신도시를 만드는 것이다. 3기 신도시 예정 물량은 20만 가구이지만 임대주택이 공공주택법에 의해 50%나 된다.

 

예를들어, 남양주 진접2구역은 문화재가 발굴되었고, 의왕 월암 A1, A3구역은 맹꽁이 등 법종 보호물이 발견되어 입주가 지연되었다. 군포에선 대야미 A2구역은 송전탑 때문에 미뤄졌다. 생태계 및 문화재가 개발 중에 발견된다면, 문화재 및 생태계 관련 법에 의해 보호를 위한 절차가 들어가 기간이 길어진다.

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입주가 늦어지자 기다리는 사람은 속이타서 사전청약을 취소하는 일이 많이 발생했다. 본청약 예정일이 얼마 안 남은 상태에 입주지연이 일어나자 본청약에 맞추어 중도금, 계약금 마련 등에 문제가 생겨 피해를 입은 사람들이 꽤나 생겨났다.

사전청약 실패한 이유?

사전청약의 장점은 "분양가상한제"가 적용되어 주변 시세의 60~80%로 저렴하게 공급되지만, 이는 예상분양가이다. 본청약 때 건축비 상승, 지가 상승 등으로 분양가가 상승할 수 있는 단점을 가진다.

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두번째로 사업일정 지연이라는 단점이 있다. 앞서 말했듯이 사전청약은 시공사, 분양일정 등 구체적인 사업내용이 정해지기 전에 미리 당첨자를 선정하는 방식이다. 이에 변동이 생기면 사업 일정이 지연된다. 특히, 토지보상 문제가 끝나지 않은 상태에서 청약이 진행된다면 골치 아프다.

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세번째로 입주시기가 불확실하여 그 전에 주택을 가질 수 있는 기회를 놓친다. 만약, 내가 사전청약만 기다리다 눈여겨 봤던 아파트를 청약하지 않았다. 근데 그 집이 엄청 올랐다. 그럼 멘탈이 깨질 것이다.

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마지막으로 정부도 골치 아프다. 처음에는 해당 일정에 맞춰서 본청약을 진행하겠다고 공지했는데 사업과정에 문제가 생긴다면 일정도 지연되고 분양가도 상승한다. 그러면 정부는 거짓말만 한다고 국회의원 300명은 너무 많다고 자르라고 욕을 먹는다.

결국..

사전청약 제도가 폐지됨에 따라 LH로 귀속되는 공공주택용지가 많아질 것으로 보인다. LH측은 각 지역의 수요자 특성을 감안하여 용도 변경을 통해 다시 매각하려 하겠지만 현재와 같이 부동산, 건설시장이 침체된 상태에서 반응하는 사업자들이 많을지 의문이다.

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상대적으로 물량이 많은 3기 신도시의 경우 해당 사업지이 얼마나 돈이 되느냐에 따라 LH와 토지를 두고 협상을 할 것으로 보인다.

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분당이나 위례, 판교신도시처럼 정부가 밀어주는 지역들의 청약은 인기가 끊임 없겠지만 서울 외곽 신도시는 그렇지 못한다. 모든 사전청약이 다 아쉽지는 않지만 결국 폐지되지만 언제 다시 부활할 수도 있다는 것을 기억해야 한다.

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부동산은 사이클이니까