둔촌동 모아타운 사업성 분석, 올림픽파크포레온과 같이 오를 것인가

대한민국 단군 탄생 이후 최대의 재건축 단지인 "올림픽파크 포레온" = "구 둔촌주공"이 있다. 이 단지가 엄청나게 주목받는 이유는 과거 유치권 문제 뿐만 아니라 미분양될 거라는 조롱에도 끝까지 살아남아(정부가 숨을 붙여줬다) 결국 입주권은 19억에 거래되고 있다.

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부동산은 서민 생활에 필수재이므로 정부입장에선 자신의 지지율을 위해서 가계부채와 부동산 가격에 크게 신경쓰고 있다. 그래서 둔촌주공 실거주 3년 유예 및 분양권 거래 등의 규제 완화를 실시했다.

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그렇게 강동구의 대장이 탄생했다. 하지만 주변에 또 다른 호재가 있는데 그것은 둔촌동 모아타운이다. 보통 재개발은 노후도가 2/3이상 되어야 하지만 모아타운은 50%만 되어도 사업을 진행할 수 있다.

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오늘은둔촌동 모아타운 사업성 분담금 분석 조합원 반대리스크 완화 대책은?에 대한 글입니다.

둔촌동 모아타운

둔촌동 모아타운은 강동구 77-41에 위치하며 먼저 D구역이 권리산정기준일이 지정되고 추진되었다가 A, B, C구역으로 구역이 확대되고 23년 11월 권리산정기준일이 지정되었다.

그래서 권리산정기준일이 2개이므로 주의해야 한다. 권리산정기준일은 재개발, 재건축 등의 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 부여하는 시점이다. 이후 신축빌라 건설, 지분 쪼개기, 다가구 주택을 다세대 주택 전환 등으로 하면 현금청산된다.

토지이용계획안을 보면 사업가능구역 A-1, A-2와 B-1, C-1의 구간으로 나누어진다. B-1이 가장 빠른 구간이다.

 

A-1, A-2구역은 중요한 용적률 완화를 보면 2종에서 3종으로 상향시켜준다. 높이기준도 용도지역 층수적용이라 하는데 이는 용적률 300%에 맞는 층수가 적용된다. 단, 건폐율이 좀 높은 편이다.

대부분의 대단지 아파트가 3종이므로 20층 이상의 아파트가 예상된다. 하지만 B-1구역은 2종이라 좀 아쉽다. 7층 이하까지 층수규제가 붙긴하는데 공공시설 기부채납시 12층 이하까지 신설이 가능하다.

위치

인근에 5호선 둔촌동역과 9호선 중앙보훈병원역이 있는 더블역세권이다. 또한, 학군도 괜찮은데 선린초, 둔촌중, 둔촌고, 한산초, 한산중이 있다. 올림픽 공원도 근처에 있는 숲세권이기도 하다.

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올림픽파크포레온이 생긴다면 엄청난 세대수를 감당하기 위한 상권도 생기고 교육을 보충할 수 있는 학원들도 생기며 "낙수효과"를 발휘할 것으로 보인다.

이제는 조합동의를 위한 연번동의서 발급을 시작했다. 게다가 강동에는 고덕비즈밸리와 9호선 연장의 호재가 있다.

반대입장과 찬성입장의 갈등

오래 들고만 있는다면 아파트 시세가 상승할 것이다.

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그러나 반대측 입장의 경우 애매한 크기의 다가구 주택이나 월세를 받고 있는 상가나 다세대주택, 추가 분담금을 내기 어려운 고령층인 경우가 있다. 재개발의 경우 종전자산평가액이나 주거전용면적이 조합원 분양가 이상이 되면 입주권이 2개 이상 나온다.

하지만 토지면적이 작은 경우 입주권이 1개 나온다. 대신, 감정평가액에 따라 분담금이 줄어든다. B-1 구역의 경우 2종일반주거지역이라 종상향이 되지 않아 층수도 낮고 분담금이 커서 반발하는 것인데 구청 확인 결과 3종으로 종상향된다!

 

토지면적이 적은 다가구주택의 사람이라면 청천벽력 같은 소식일 수 있는데 이미 가격이 오르고 매물 자체가 말라버리고 대기수요자가 많기에 반대자들은 지금 매도하는게 나을 수도 있다. 투기과열지구는 조합설립 이후 매매가 불가능해진다. 그러나 강동구는 비규제 지역이라 조합설립 이후도 매매가 가능하니 올랐을 때 팔고 나가면 된다.​

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문제는 3구역이 모두 통합으로 진행되어야 하는데 B-1구역이 못한다면 이를 나누어서 진행해야하는 문제가 생긴다. 좋은 사업이고 미래가 더 기대되지만 동의율이 80%나 되고 강제철거가 불가능하고 매도청구만 가능하여 사업이 삐걱거릴 수 있다.

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토지면적동의율도 높은데 이를 2/3으로 줄어들어야 빠른 사업추진이 가능하다. 현재 서울시에서 관심을 가진 사업이라 모아타운팀과 토지면적 동의를 60%까지 완화해달라고 강력히 요구하고 있고 동의률도 75%까지 완화하려는 중이다.

사업성 분석

관리계획수립까지 완료되어 주출입구 확보, 예상 세대수와 사업성을 보면 주출입구 앞 도로는 12~15M로 확보하였고 1천세대 이상 적용되는 왕복 3~4차선까지 확보되었다.

A-1, A-2구역에만 전체 세대수가 1,165세대이고 조합/일반분양은 905세대, 임대주택은 260세대로 결정되었다.

세대수는 1,776세대라 가정하지만 임대비율을 가정한다면 약 20%의 임대세대 355세대를 제외하면 1,421세대가 나온다. 토지등소유자가 800세대 정도 되므로 600세대 이상의 일반분양을 갖는 양호한 사업성을 가진다.

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그리고 각 전용면적에 대한 조합원 분양가와 분담금을 분석해보았다. 먼저 4억원짜리 빌라를 매수하고 이 빌라의 공시지가를 2억 5천이라 가정한다. 그리고 감정평가는 중랑구 번동이나 동대문구 답십리동처럼 X2배를 가정한다.

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그러면 감정평가액은 5억원, 비례율은 110%로 잡으면 권리가액은 5억 5천만원이다.

조합원 분양가를 일반분양가의 약 80%로 가정했다. 분담금이 부담되는 주민들은 평수가 작은 것으로 고르면 분양신청하면 된다. 4억원에 매수한 주택에 59타입을 받으면 분담금 3억을 내고 10억 이상 되는 아파트를 받는다.

결론

상승장이 시작되면 입지가 제일 좋은 대장아파트나 신축아파트가 먼저 상승한다. 분양하는 아파트의 경우 분양가를 충분히 올릴 수 있는 환경이 되기에 분양가를 올린다. 그래도 올라가는 분양가에도 불구하고 많은 사람들이 청약을 하고 결국 완판되는 것이다.

강동의 대장 올림픽파크포레온이 상승하면 할수록 주변 아파트들도 갭 메우기로 상승한다. 어떤 지역에서 아파트가 상승하면 연관성 있는 아파트는 시차를 두고 상승하는데 "지역 내 순환매"가 일어난다고 한다.

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만약, 모아타운의 결과로 새 아파트가 생긴다면 당연히 올림픽파크포레온이 오르면 오를수록 같이 따라 오르게 된다.

또한, 서울에만 이런 정책을 펼치지 말고 지방에도 해줬으면 좋겠다. 아무리 서울 공화국이라해도 인구수가 감소하는 지방과의 격차를 줄이기 위한 혜택을 준비했으면 한다.