1기 신도시 선도지구 선정조건과 유망 아파트 1만 4천세대 공급

5월 22일, 1기 신도시 선도지구가 분당 8천, 일산 6천, 평촌 + 중동 + 산본 각각 4천가구로 선정된다.

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1기 신도시 각각의 지자체는 6월 25일 선도지구 공모지침을 확정, 공모하고 국토부 협의를 거쳐 11월 중 선도지구를 최종 결정할 예정이다.

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오늘은 1기 신도시 선도지구 1만 4천세대 공급 선정조건과 유망지역에 대한 포스팅입니다.

1기 신도시 선도지구

이미 완공된지 30년 지난 오래된 시가지로 1기 신도시는 국토교통부와 1기 신도시 단체장과 전문가들을 모시고 "1기 신도시 선도지구 선정계획"을 발표했다.

선도지구는 앞서 말했듯이 분당은 8천 가구, 일산은 6천 가구, 평촌은 4천 가구, 중동은 4천 가구, 산본은 4천 가구의 범위에서 선정하기로 한다. 이에 지자체별로 1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있게 된다.

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구역별로 주택호수가 상이하고 1개 구역만으로 기준 물량을 초과할 수 있다는 점을 고려한 것이다. 이에 따라 지정되는 선도지구는 총 "2만 6천 + @"가구로 총 물량의 10~15% 내외로 본다.

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올해 선정되는 1기 신도시 선도지구는 선정 직후 특별정비계획 수립에 착수한다. 이후 "25년 특별정비구역 지정, 26년 시행계획 및 관리처분계획 수립" 등을 거쳐 "27년 착공, 30년 입주"를 목표로 한다. 물론, 차근차근 다 되면 좋겠지만 재건축 및 재개발은 계획처럼 안 되고 뒤로 미뤄진다고 생각하는게 맘편하다.

선도지구 조건과 향후 계획

선도지구에 선정되려면 "구역 내 전체 토지등소유자 50% 이상의 동의와 단지별 토지등소유자의 50% 이상 동의"를 받아야 한다. 선도지구 공모는 6월 25일부터 시작하고 9월에 선도지구 선정 제안서 접수, 10월에는 평가 및 국토부 협의, 11월 지자체 선정의 단계를 거친다.

선정기준

선정기준은 국토부가 제시하는 "표준 평가기준"을 기본으로 한다. 지자체가 지역 여건을 고려하여 세부 평가 기준과 배점을 조정할 수 있게 한다. 100점 만점 중 가장 큰 배점을 차지하는 평가기준은 "주민동의율"이다.

무려, 주민동의율이 60%나 차지하고 주민동의율이 95% 이상일 경우에는 최고점 60점을 받고, 50%일 경우에는 최저점 10점을 받는다. 다만, 최고점, 최저점 기준은 선도지구를 신청한 구역들의 동의율 중 최대값, 최소값 등으로 대체가 가능하다.

 

두번째 평가기준은 환경 개선의 시급성으로 10점을 차지한다. 주택단지의 노후도가 높으면 높을수록 배점이 높다. 세대당 주차대수, 소방활동 불편, 구역내 주택단지 평균 건령, 구역 내 세대당 복리시설 면적 등을 평가한다. 노후도, 접도율, 과소필지 등을 계산하는 재개발 요건과 비슷하다.

세번째 평가기준은 도시기능 활성화 필요성이다. 기반시설과 자족기능 확보여부를 체크하는 것으로 도시기능 향상을 위해 ① 기반시설, ② 광역교통시설 확보, ③ 택지개발촉진법에 따른 지역의 자족기능 확보를 위하여 필요한 시설 확보, ④ 이주대책 지원 여부에 따라 최대 10점을 준다.

네번째 평가기준은 정비사업 추진 파급효과이다. 통합정비 참여 주택단지 수, 통합정비 참여 세대수를 측정하여 높으면 높을수록 최대 10점을 받을 수 있다.

마지막으로 사업의 실현가능성이다. 공공시행방식 여부, 공동주택과 상가 간 협약 체결 여부 등을 평가한다.

분당

1기 신도시 재건축 최고 수혜자이다. 그만큼 분당사람들은 관심과 참여율도 높고 단톡방도 폭발적인 반응을 보인다. 분당은 정자동 한솔마을 주공아파트나 시범단지들이 가장 주민 참여율도 높고 벌써부터 차근차근 선도지구에 선정되기 위해 준비 중이라 한다.

문제는 성남시 중원구와 수정구가 이미 개발이 진행 중인데 이 입주물량이 같이 겹쳐버리면 전세시장과 주택시장에 혼란을 일으킬 수 있다는 것이다.

일산

 

일산에선 분당만큼 뜨거운 관심을 보이진 않던데, 후곡마을과 백마마을의 유명학원가 측 사람들은 선도지구로 재건축되기 위해 주민들의 의견을 모으고 있는 것으로 들었다. 일산은 용적률이 가장 낮아 새롭게 짓는다면 더 높게 쌓을 수 있다.

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문제는 고양시 자체가 땅덩어리가 넓어 아직 개발하지 않은 곳이 많고 창릉신도시, 덕은지구 등 주택공급도 많다.​ 그래서 사업성이 가장 좋을만한 곳에 건설사들이 모일 것으로 보이는데 그런 곳이 학원가와 GTX-A 근처 단지라 보고 있다.

평촌

1기 신도시 갭투자 포인트로 가장 인기가 많다. 분당은 너무 비싸고 일산은 사업성이 안 나온다는 평이 많아 사람들이 평촌을 가장 갭투자하기 좋은 곳으로 평가하고 있다.

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평촌은 비록 용적률이 성남, 분당만큼은 아니지만 학원가가 경기도에서 굉장히 유명하다. 평촌동, 귀인동 등의 학원가를 중심으로 1기 신도시 선도지구로 선정되려고 많은 사람들이 관심을 갖고 있다.

산본

산본은 용적률이 높은게 흠이다. 산본의 경우 원도심과 산본신도시가 혼재되어 있는데 이주단지에 대해서는 국토부와 LH가 협조하여 지역 특성에 맞게 개발이 필요하다고 한다.

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밀집도와 용적률이 높은 산본은 주민의 협조와 동의율이 선도지구가 되기 위한 가장 중요한 필요요소로 군포시장이 판단하고 있다.

중동

중동도 산본처럼 용적률이 높다. 부천시는 이미 역곡지구, 괴안지구, 원종지구, 대장지구처럼 큼지막한 주택공급이 진행되기에 물량 부족은 걱정없다고 판단하고 있다.

이주대책과 전세

간담회에서는 선도지구 등 정비사업을 본격적으로 추진하기 위해 전세시장 불안을 차단하고 원활한 이주를 지원하는 지원대책도 논의되었다.

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1기 신도시는 주택 약 30만호가 단기간에 입주하여 공급과잉으로 주택 시세하락을 일으켰다. 시장의 혼란을 방지하기 위해 체계적으로 정비시기를 분산하려고 한다.

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전세시장에서 이주 수요가 흡수되도록 신도시 주변의 개발사업을 차질 없이 관리해나가고 전세시장 동향과 주택 수급 동향을 모니터링하여 필요하다면 신규 공급도 확대한다.

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전세시장 불안이 나타나는 경우에는 연도별 정비 선정물량 조정과 인허가 물량관리, 이주시기 분산 등의 방법으로 전세시장을 안정화시키려 한다.