마포구 합정동 망원동 한강뷰 재개발 신통기획 모아타운

마포구는 말 그대로 나루터이자 포구 역할을 했던 마포에서 이름을 따왔다. 지금은 힙한 젊은 사람들이 많이 모이는 홍대, 신촌 등의 상권이 발달하였고 일자리 중심지구인 YBD와 CBD 근처에 있다.

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2000년대 들어 마포구에는 상암디지털단지가 생기면서 자체 일자리도 형성되고 있다. 마포구는 많은 사람들이 공덕동, 도화동, 아현동, 용강동 등 공덕오거리를 중심으로 마포대교와 5호선이 있는 지역을 좁은 의미로 마포 지역권이라 말을 한다.

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오늘은 마포구 합정동 망원동 한강뷰 재개발 신통기획 모아타운 분석입니다.

발전하는 마포구

마포구를 논하자면 공덕아현, 2호선 합정역-홍대입구역, 상암디지털단지가 유명하다. 상권도 많고 일자리도 많아 대표적인 부촌이라 "마용성" 중 하나를 차지하고 있다.

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공덕역과 디지털미디어센터역 업무지구와 신촌, 홍대, 합정, 망원 일대의 대규모 상권에서 나오는 세금은 서울시 내에서도 강력하다고 한다. 특히, 외국인들이 마포구에 소비를 많이 하러온다고 한다.

용산 옆에 있는 동마포와 한강뷰의 망원, 합정동은 땅값이 오름에 따라 개발 압력도 받고 있다. 2호선 합정역과 5호선 공덕역 부근은 교통의 중심지이기도 해서 종로, 도심권, 여의도 접근성도 탁월하다.

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한강을 접하여 강변북로가 지나가며 성산대교 북쪽은 내부순환로가 있다. 단, 혼잡하다.

한강뷰 망원동

망원동은 과거 한강 주변이라 서울의 상습 침수지역이었다. 그래서 서울시에서도 상대적으로 개발을 하지 못해 노후주택이 많이 있었다. 그러나 망리단길이 생기면서 많은 사람들이 모여들고 기술이 발전함에 따라 유수지 설립, 관개 시설 개선으로 침수도 줄어들었다.

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난지도 쓰레기매립장이 있어 주거시설로는 꽝이였고 대규모 아파트 단지를 세울 부지가 없었는지 현재까지 아파트보단 다세대주택이나 다가구주택이 많은 지역이었다.

모아타운

망리단길이 있고 소규모 상권이 많이 모여있어 개발이 어려울 줄 알았던 망원동도 모아타운으로 통합심의를 통과했다.

 

망원동 456-6일대는 8개의 모아주택을 모아 1,512세대로 탄생한다. 기존 939세대에서 573세대가 증가하는 것이다. 22년 6월 23일부터 권리산정기준일이라 이후로 지분쪼개기는 금지된다.

아쉽게도 2종주거지역(7층 이하)에서 2종일반주거지역까지 종상향되어 최고 21층 아파트까지 건설된다. 향후 3종까지 상향되는가는 지켜봐야 한다. 권리산정기준일은 22년 6월 23일이고 사업면적은 약 8만제곱미터다.

총 1,512세대가 공급되고 기존 939세대에서 573가구가 늘어나고 이 중 임대주택이 298세대이다.

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한강공원을 접근하는 2개의 보행나들목을 설치하고 커뮤니티가로를 계획하여 인접지역 정주여건을 개선하려 한다. 망원한강공원과 연결된 망원로에는 연도형 가로활성화 시설을 배치하고 희우정로에는 개방형 공동이용시설을 설치한다.

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한강뷰 + 평지 + 2호선과 6호선의 더블역세권, 동교초, 성산초를 안고있다. 다만 상권이 많이 발달한 곳이라 상가들과 다가구주택의 반대가 심할 것 같다.

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구역선정되기는 편하지만 모아타운은 일반 재개발과 달리 조합설립되기가 까다롭다. 일반 재개발은 조합원 동의가 75%, 토지면적이 1/2 이상을 차지하면 강제처분이 가능하지만 모아타운은 조합원 동의 80%에 토지면적 2/3 이상 동의가 필요하며 이후 동의가 완료되면 매도청구권이 주어진다.

신통기획

망원동 416-53일대가 신통기획 후보지에 올랐다. 재개발 후보지 투기방지대책에 따라 권리산정기준일은 22년 1월 28일이고 토지허가거래구역이라 실거주 필수이다.

 

해당 구역은 7만 6,258㎡ 규모로 지하철 6호선 망원역 역세권이며 합정 상권이 확장한 "망리단길"도 구역 내에 끼고 있다. 망원1구역은 기존에 구역선정에 추진했으나 주민 동의율 65%를 넘지 못해 1차 신통기획 후보지에 등록되지 못했다. 하지만 자치구 추천으로 다시 한번 동의서를 돌린 결과 70%를 달성했다. 비공식적으로는 현재 구역내 80%나 동의할 정도로 재개발에 적극 찬성하고 있다고 한다.

해당 구역은 대단지 아파트가 없고 주택들로 둘러쌓여있어 아파트가 생길 경우 동서남북으로 한강뷰를 볼 수 있을 것이라 본다. 게다가 성산대교와 양화대교 사이에 완전한 평지에 차지한다.

합정동

합정동은 합정역 2호선과 6호선의 더블역세권에 한강이 접해있는 곳이다. 2호선은 멀지만 강남과 잠실 등 주요 입지를 가고 6호선은 용산을 지나는 노선이다. 합정동은 여의도 일자리와 마포 공덕아현, 종로 중심업무지구, 용산도 10분~20분 내에 갈 수 있는 매우 편리한 곳이다.

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그리고 이 근처 합정동 369번지에 모아타운을 추진하고 있다. 망원한강공원과 마포새빛공원, 선유도공원, 월드컵공원도 있어 풍부한 여가시설이 있고 한강도 가깝지만 주거지역이 매우 열악하다. 이에 따라 서울시에서 2종 7층 이하는 최고 15층까지, 2종은 3종까지 종상향시켜준다.

위에 동의율은 예전것이라 더 동의율이 올랐을 것으로 보이지만 서울시에서 상권 육성을 위해 합마르뜨 상권을 키우면서 힙한 신축상가가 들어서고 있다. 상가들은 토지지분을 많이 차지하는데 동의는 안해주는 편이다.

게다가 합정동은 절두산 순교성지가 있어 고도제한도 있다. 이 규제와 상가를 이겨내고 사업을 시작해야 하는데 서울시와 협의를 통해 고도제한을 완화시키고 상가 구역은 배제시키는 것이 사업성을 높일 수 있는 것이라 본다.

아니면 대규모 모아타운보다 모아주택의 가능성이 더 높을 수 있다. 특히, 신축상가 같은 경우는 동의를 절대 안해준다. 큰 맘 먹고 상가 짓고 월세 잘 받고 있는데 언제 완공될 지 모르는 재개발을 기다리느라 수익원을 잃을 수 있기 때문이다.

그래서 한강뷰라는 유니크한 입지에도 불구하고 마포구의 신상권 개발로 인한 반대와 절두산 고도제한으로 인한 사업성 저하가 문제점으로 꼽을 수 있다. 비슷하게도 둔촌동도 300명 이상이 찬성시위를 벌인 적이 있고 강성 상권들의 구역을 배제하고 구역조정에 들어가면서 조합설립을 목표로 하고 있다.