일산 후곡마을 3,4,10,15단지 오마학군 통합 재건축 분담금 분석

1기 신도시에는 분당만 있는 것이 아니다. 경기도 학군으로 유명한 일산도 있다. 특히, 일산의 오마학군은 평촌 신도시와 쌍두마차로 유명하다. 그 중 일산역 초역세권 후곡마을도 통합 재건축을 시도하고 있다.

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일산역 기준으로 남쪽과 북쪽은 확연히 차이가 난다. 일산역 북쪽은 외국인도 많고 시장거리에 소형 아파트들도 많지만 일산역 남쪽은 아파트가 바둑알처럼 따박따박 배치가 잘 되어 있다. 이렇게 일산역 후곡마을이 재건축이 진행되면 재개발 순풍이 불면서 일산역 부근이 새롭게 태어날 가능성이 높다.

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오늘은 일산 후곡마을 3,4,10,15단지 오마학군 통합 재건축 분담금 분석입니다.

일산 오마학군

일산의 학원가 후곡마을의 오마학군은 무엇보다 쾌적한 환경과 저렴한 집값이 최고 장점이다. 일산의 백석고, 분당의 서현고, 안양의 안양고는 1기 신도시를 대표하던 최상위 고등학교 중 하나였다.

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하지만 고교평준화가 되고 서울 중심의 일자리에서 물리적으로 멀리 떨어진 일산은 점점 사람들이 줄어들고 학생들의 수준도 점점 떨어지기 시작했다.

그래도 일산 학군이 아직까지 알아주는 이유는 약 4~5개의 200위권 전국 상위 고등학교가 있기 때문이다. 전국 상위권 외고인 고양외고와 고양국제고, 100위권 운정고, 한민고, 일산 대진고와 치고 올라오는 백양고, 주엽고 등이 있다.

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또한, 일산의 상위 중학교 4개가 있기 때문에 아직까지도 일산 후곡마을 학군을 전국에서 알아준다. 오마중, 정발중, 신일중, 발산중은 10년대 이후로 꾸준히 전국 학업성취도 평가에서 100위권이었다.

후곡마을과 백마마을은 학군지로 유명하고 특히, 후곡마을 오마학군은 약 1km가 학원으로 이루어질 정도로 많은 학원이 있다.

 

후곡마을 3, 4, 10, 15단지 통합재건축

22년, 23년 동안 일산 집값은 하락을 겪고 그다지 많이 오르지 못한 모습을 보이고 있다. 분당과 일산 47평 기준으로 저렇게 가격이 많이 차이가 나는 편이다. 분당은 이미 호가가 3억 이상이지만, 일산은 아직 호가랑 실거래가 차이가 나지 않는다. 하지만 후곡마을과 백마마을 근처 아파트들은 다르다. 투자심리가 살아나서 공인중개사에게 전화가 많이 온다고 한다.

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재건축 선도지구에 선정되기 위해 주민들의 참여도도 높은 편이다. 주민동의율이 가장 높게 차지하는데 이 주민동의율도 상당히 높고 용적률도 낮아서 사업성도 괜찮다.

성남시만큼 주민들이 관심있고 적극적으로 추진하는 것은 아니지만 일산도 재건축을 위해 주민들이 적극홍보와 추진위원회를 만들며 노력하고 있는 중이라 한다.

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후곡마을 3, 4, 10, 15단지는 이미 사전 컨설팅 선정 단지로 재건축할 확률이 높다. 3단지는 94년 530세대, 4단지는 95년 752세대, 10단지는 95년 516세대, 15단지는 94년 766세대로 총 2,500세대가 넘는다.

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여기 단지들은 주민들도 동의율이 높고 학원가라 안전한 동네로 평가받는다. 편의시설도 좋고 역세권에다 초품아에 유해환경도 없는 편이다. 다만, 구축이라 주차장이 부족하고 소음이 있을 수 있다.

사업성 분석

일산은 성남만큼 비싼 아파트는 아니라 저렴한 집값에 오는 사람들이 많았다. 그래도 용적률이 낮아 사업성은 있겠지만 분담금이 크면 서민들 입장에선 골치가 아플 것이다.

 

분당은 신분당선과 수인분당선, GTX-A 등의 노선이 있지만 일산은 3호선과 경의중앙선, GTX-A가 있는데 물리적으로 서울 강남과 멀다. 여의도도 1시간 3분 소요되고 종각도 1시간 7분 정도 소요되기에 일자리 중심지구와 거리가 멀기에 애매하긴 하다.

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하지만 GTX-A의 수혜를 받아 강남의 삼성역까지는 분당만큼은 아니지만 더 수월하게 갈 수 있게 된다. 대곡소사선도 개통되고 일산역 북쪽은 어반스카이가 생기고 신축아파트가 생기고 젊은 세대와 아이들이 생기면서 상권은 변하고 신축 아파트가 생길 가능성도 커지기에 격차가 컸던 일산역 북쪽도 개발될 것으로 보인다.

분담금 분석

일반분양가는 평당 3,000만원에 공사비는 평당 800만원으로 가정하였고 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.78로 가정하였다.

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후곡마을 3, 4, 10, 15단지 총 대지면적은 46,072평이고 세대수는 2,564세대 정도이므로 평균 대지지분은 18평이고 3종일반주거지역인데 역세권 개발로 용적률 350%까지 상향되는 것을 가정했다.

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 18평 - 기부채납 20% 가정 = 14.4평

일반분양 기여대지지분 = 아파트용 대지지분 14.4평 - 필요 대지지분 8.25평 = 6.15평

일반분양가 = 10억 2천만원, 건축비 계약면적 55평 × 800만원 = 4억 4천만원

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일반분양 수익 = 10억 2천만 - 4억 4천만 = 5억 8천만

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 5억 8천만 ÷ 8.25평 = 70,303,030원

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일반분양 기여금액 = 70,303,030 × 6.15평 = 432,363,636원

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분담금 = 조합원 분양가 795,600,000원 - 일반분양 기여금액 432,363,636원 = 363,236,364원으로 약 3억 6천만원의 분담금이 나온다.