옥동 노후특별법 도시 수혜 도성아파트 재건축 분담금 분석과 울산의 미래

울산의 대장이자 노후특별법의 혜택을 받을 수 있을지도 모르는 곳이 바로 옥동이다. 울산에서 노후특별법 혜택을 받을 수 있는 곳은 울산 삼호, 태화, 울산 남구 옥동 등이 있다.

​

이미 B08 라엘에스는 분양이 끝나고 95% 정도 완판이 되었다고 한다. 그만큼 울산에는 대단지 신축이 귀하고 앞으로 공급부족으로 문제를 겪을 확률이 높다.

​

오늘은 옥동 재건축 노후 계획도시 특별법 호재 도성 사업성 분석과 울산의 미래 분석입니다.

울산 옥동

좋은 일자리가 많으면 인구가 늘어나고 인구가 늘어난 만큼 고급 인재가 늘면서 학군이 생긴다. 울산은 다른 지역과 달리 전통적인 고급 학군은 없었지만 "옥동"이란 곳에 새롭게 학군이 자리 잡은 이유가 바로 일자리 덕분이다.

울산의 옥동 학원가는 울산 남구 문수로 양쪽에 조성되어 있고 특목고 대비 학원이나 영어 학원 등이 몰려있다. 울산은 소득이 많은, 즉, 집값이 비싼 남구 야음동이나 옥동, 신정동에 학원가가 많이 생기고 있는데 돈이 많을수록 자식들 교육에 신경을 많이 쓴다고 본다.

​

규모도 전국적으로 많은 편이지만 울산 학생들도 다른 학생들처럼 방학이 되면 수도권 유명학원가나 서울의 학원가로 이동하기도 한다.

노후계획도시 특별법

노후계획도시 특별법 대상은 100만㎡ 이상인 지역으로 조성 후 20년 이상 경과한 지역으로 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등도 포함된다. 완화된 안전진단 기준과 용적률, 건폐율 등의 규제도 완화된다.

​

통합심의위원회를 구성하여 각종 인허가에 필요한 심의, 지정, 계획수립 등을 통합하고 사업추진에 필요한 비용도 국가나 지자체가 지원해준다.

노후계획특별법의 대상지로 지정되려면 다음과 같은 요건이 충족되어야 하고 용적률은 최대 150%까지 상향시켜준다. 건폐율과 동 간격은 현재 법보다 국토계획법, 건축법 상한까지 완화시켜준다.

 

개별사업 추진할 시 통합심의로 인허가 절차를 줄여주고 통합개발이 필요하다면 특별정비구역의 단일사업시행자를 지정해줄 수 있다. 사업별로 관리처분인가가 떨어지면 이주, 철거 절차를 거쳐 착공에 들어간다.

옥동 도성아파트

울산에서 재건축을 추진하려는 아파트는 드물다. 아마 사업성이 안 나오는 것이라 판단하는 것 같은데 울산 남구에서 옥동 알짜배기 자리를 제외한다면 추진하는 곳이 별로 없는 것으로 알고 있다. 예전에는 주공아파트들이 많았는데 재건축되었고 남구에 남아있는 달동 주공아파트가 그나마 재건축될 확률이 높은 곳이다.

​

그나마 울산 대장 문수로 아이파크 근처에는 알짜배기 정비사업을 추진하려고 하는 곳이 몇 군데 있는데 오성아파트, B04 재개발 구역, 도성아파트가 대표적이다. B04는 조합설립인가가 임박하고 하고 도성아파트는 정비구역 지정 임박하다고 알고 있다.

옥동에는 과거 알짜배기 부지가 아니었기에 군부대가 남아있는데 그 군부대도 이제 울주군으로 옮기고 그 곳에 공원이나 주차장, 공공시설과 공동주택, 상가들이 생길 것으로 본다.

사업성 분석

사업성이 있으려면 노후특별법 혜택을 받아야 한다. 아니면 조합원 1대1 분양 정도의 사업성이 안 나오는 것으로 본다. 용적률 상향으로 3종일반주거지역 300%까지 상향되는 것을 가정하고 계산했다.

도성은 소형 단일평수가 많다. 일반분양은 평당 2,500만원 가정, 공사비 700만원으로 가정하였다. 용적률은 최대 300%로 가정하였고 59타입 분양으로 가정하고 필요 대지지분은 7평이다. 기부채납은 10%로 가정했다.

 

평당 2,500으로 계산하면 25평 일반분양가는 6억 2,500만원이다.

​

25평 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.75로 가정했으므로 4억 6,875만원

​

아파트용 대지지분 = 평균 대지지분 11평 - 기부채납 10% = 9.9평

​

일반분양 기여대지지분 = 9.9평 - 필요 대지지분 7평 = 2.9평

일반분양 수익 = 일반분양가 - 건축비, 59타입 계약면적은 37평으로 건축비는 2억 6천이고 6억 2,500만 - 2억 6,000만 = 3억 6천 5백만

​

대지지분 1평당 일반분양 수익 = 일반분양수익 3억 6천 5백만 ÷ 7평 = 5천 2백만원

​

일반분양 기여금액 = 대지지분 1평당 일반분양 수익 5천 2백 × 일반분양 기여 대지지분 2.9평 = 1억 5천만

​

분담금 = 4억 6,875만 - 1억 5천만 = 3억 1,875만원 정도가 나온다. 규제를 완화해야 그나마 이정도 나온다.

울산의 미래

울산은 정규직 일자리가 적다. 현대차에 다니는 사람들은 많은데 사실상 정규직은 몇 만명이고 하청업체가 몇 십만명 이상이고 그 하청 직원들이 더 힘든 일을 하면서 돈은 적게 받아가고 있다. 사무직 일자리는 대부분 계약직, 용역이고 여자들 일자리도 매우 적다.

그래서 핵심인재들과 여자들은 울산을 떠나고 일자리를 찾아 서울, 수도권으로 가고 있다. 중공업, 석유화학, 정유, 자동차 등의 공장이 많지만 자동차 빼고는 현황이 그리 좋지 못하다. 현재 고급인력이 필요한 곳은 서울, 수도권이고 서울, 수도권 위주로 IT, 반도체 등 첨단산업이 발전하고 있다. 공대 사무직들도 돈 차라리 덜 받고 수도권에 남아있으려 하는 현실이다.

각각의 도시도 흥망성쇠를 겪고 있지만 울산시에선 인구를 유지시키려는 의지도 보이지 않고 있고 세수확보도 높은데 세금이 다 서울로 가서 울산 예산은 먹다 남은 찌끄레기 수준이다. 미국의 디트로이트처럼 되는 것 같아 아쉽다.

다른 광역시는 공약하고 만든다고 하면 3~4년이 안 걸리는데 울산은 맨날 "심의중", "협의중" ,"예산확보중" 등 회의만 100번 넘게 하고 의전용 과자나 교통비가 오히려 더 많이 나올 것으로 보인다. 허송세월 10년~20년 흐르고나니 지방 광역시 중 교통수단이 가장 최악이고 노잼도시로 꼽히게 되었다.

​

자동차가 이동수단이 대표인 울산에 1호선 트램을 짓는다는데 그것도 인구수가 제일 많이 다니는 노선에 1호선이 지나간다면 안 그래도 공업탑이나 신복로타리 많이 막히는데 도로가 개판되는 것은 시간 문제이다.