한강뷰 자양동 신속통합기획 재개발촉진지구 모아타운 정리(FEAT. 성수동, 용산, 둔촌동)

광진구 구의동과 자양동은 강북의 진주라고 생각한다. 도로가 좀 복잡하고 경사가 있는 곳도 있지만 한강변의 평화로운 지역이라고 본다. 뚝섬으로 유명한 이 곳은 재개발 재건축 사업지로도 유망하여 수많은 건축사들이 몰린 곳이다.

​

오늘은 한강뷰 자양동 신속통합기획 재개발촉진지구 모아타운 정리(FEAT. 성수동, 용산, 둔촌동)에 대한 포스팅입니다.

광진구 자양동

서울의 강북 한강변의 구로는 광진구, 성동구, 용산구, 마포구가 있다. 광진구 광장동은 학군으로도 꽤나 유명한데 광장학군이 있다. 대치동, 목동이 너무 비싸서 못 간다면 노원구 중계동과 광진구 광장동이 대안으로 보면 된다.

​

자양동은 한강을 두고 아래에는 강남구 청담동, 삼성동과 송파구 잠실동이 있고 서쪽으로는 성수동, 동쪽으론 구의동이 있다. 7호선과 영동대교를 통해 강남구를, 잠실대교를 통해 송파구와 접하고 있다. 그리고 한강변 뚝섬한강공원이 유명하다.

​

특히, 자양동은 모아타운 4곳, 신속통합기획, 재개발의 여러 사업대상지가 모여있는 곳이다.

자양동 모아타운

자양2동 모아타운과 자양4동 모아타운이 있는데 자양동 모아타운은 정말 버라이어티한 과정을 거친 곳이다.

자양 4동 모아타운은 광진구청에서 후보지로 지정하고 사업을 진행하려하였으나 주민들의 반대가 너무 심해 결국 취소되고 구역 배제 후 새롭게 사업구역을 계획하고 있다.

자양 2동은 한강모아타운과 자양 2동 모아타운 구역이 있다. 그 중 한강모아타운은 A, B, C로 나누어서 개발 진행 중이다. 구역별 노후도는 57% 이상이고 A구역은 65.3%, 예상 조합원은 780명이고 한강뷰가 바로 가능한 곳이기에 인기가 많다.

B구역은 노후도가 68.2%로 재개발 노후도 조건도 만족한다. 예상 조합원 920명이고 현재 동의율이 40% 정도라 한다. C구역은 노후도가 61.2%, 모아타운 최소면적 3만 제곱미터가 약간 넘는 규모이다. 규모가 작기에 빠른 진행이 될 것으로 보인다. 최근 노후도를 망치는 "신축빌라 건축허가 불허"를 서울시에 마구 민원넣고 있는 중이다.

 

핫한 용산 원효로4가 3개의 모아타운은 1개로 통합되며 동의율이 1구역, 3구역은 80%가 다 되가는데 당연히, 사업성이 좋아서 토지등소유자가 많아도 동의하는 사람들이 많다. 1개 구역으로 합쳐 진행하는 것이 사업속도가 빠르기 때문이라 1개로 통합되었다.

또 다른 핫플레이스인 욕세권 둔촌주공이 있는 둔촌동 모아타운은 조합설립 동의서를 24년 2월부터 시작하여 벌써 60%를 마쳤다고 한다.

자양동 신속통합기획

자양4동, 자양동 57-90번지는 신속통합기획을 추진하고 있다. 예상면적은 13만 9,132제곱미터 정도로 총 1,341세대가 거주하고 있고 이 중 단독주택이 533세대로 약 39.7%를 차지하고 있다.

재개발 요건이 다음과 같이 있는데 해당 신속통합 구역은 과소필지 40% 이상을 충족하고 접도율 40% 미충족, 호수밀도 60호 이상 충족하고 있다. 노후도는 60% 이상이고 신통기획으로 1월 확정되었다.

​

시에서는 "신속통합기획 절차 간소화"에 따라 올해 중에 정비구역 계획 및 계획결정이 완료될 것이라고 말하고 있다.

3종으로 상향하여 용적률 300%, 최고 50층의 아파트로 만드려고 한다. 권리산정기준일은 22년 1월 28일로 이후에 사용승인되거나 지분을 쪼갠다면 현금청산된다.

 

한강뷰의 아파트르 희소하며 근처 롯데캐슬 리버파크시그니처 아파트는 24억으로 분양가보다 무려 10억 이상 올랐다. 계획상에선 도시와 한강을 잇는 남북방향의 중앙공원을 계획하여 지역 일대의 수변과 녹지를 연결하고 공원을 품은 한강 특화단지를 만드려고 한다.

​

뚝섬한강공원까지 이어지는 한강 접근로를 정비하며 기존 노유시장길 및 중앙공원변으로 가로활성화 시설과 입체보행로를 건설한다.

옆에는 무려 성수전략지구가 있는데 여기있는 빌라는 대부분 20억원 대이다. 자양 4동 빌라들도 시세가 8억 대인데 "토지허가거래구역"이기 때문에 실거주할 수 있는 사람만 거래하기에 제한이 되는 구역이다.

성수전략지구 + 한남뉴타운은 우리가 살아생전에 개발이 될 지도 모르는 곳이 되고있다. 반세기가 지나도록 아직 시작도 안했으니 기대감만으로는 시세가 더이상 치솟을 수 없다고 생각한다.

​

사람은 언젠가 죽고 그 재산은 상속이나 증여로 물려주는데 이 상속세나 증여세도 만만치 않아 골치가 아프다는 사람이 많다.

자양동 재개발

자양동 재개발로는 자양1재정비촉진지구와 자양5재정비촉진지구가 있다. 현재 자양1재정비촉진지구는 착공 중이고 자양5재정비촉진지구는 조합설립인가되었다.

​

자양1 재정비촉진지구는 벌써 분양을 끝내고 높은 경쟁률을 보였다. 현재는 롯데캐슬 이스트폴이라는 이름으로 탄생한다.

롯데캐슬 이스트폴은 지하 7층~지상 48층의 6개 동으로 총 1,063세대로 탄생하며 25년 3월에 입주할 예정이다. 2호선 구의역 역세권으로 강변역과 동서울종합터미널도 근처에 있다.

잠실대교, 올림픽대교를 통해 강남, 송파, 강동으로 이동하기 용이하고 성동초, 양남초, 구남초, 광진중의 학군을 가진다. 광장동과 멀지 않아 광장동 학군이나 대치동을 이용하면 된다.

자양5 재개발 촉진지구는 25년 사업시행인가 및 관리처분인가 계획하며 27년 착공, 30년 입주를 목표로 하고 있다. 문제는 내년 1월 17일까지 빨리 진행하지 않으면 일몰제로 구역해제된다.