판교불패, 경기도 판교신도시 학군, 판교아파트 분석

2기 신도시의 대장인 판교는 여러가지 면에서 기존 신도시와 차별화되어있다. 이미 자리를 잡은 1기 신도시 중에서 가장 성공한 신도시로 평가받는 분당 옆에 있고 판교테크노밸리가 있어 베드타운을 넘어서는 자급자족 신도시이다. 게다가 신분당선이 개통되면서 강남 접근성이 서울 지역보다 더 좋다.

 

판교역에서 강남까지 무려 16분 만에 갈 수 있다

 

자급자족이 가능한 판교테크노밸리

동판교와 서판교

판교는 경부고속도로를 사이에 두고 분당과 가까운 "동판교"와 반대편의 "서판교"로 구분할 수 있다. 이 중에서 동판교는 "보평학군"이라는 혁신 학군이 자리를 잡은 지역이다. 하지만 이른바 명문 학군에선 혁신 학교를 싫어한다. 문제지를 푸는 입시로 달려야 하는데 혁신이라는 이름으로 결국 아이들을 놀게 한다는 것이다.

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그러나 보평중은 혁신 학교에서도 상위권 학생들이 많으면 입시 성과도 훌륭하다는 것을 보여주었다. 보평중은 저출생 상황에서도 240명대 학생 수를 유지하고 특목, 자사고 진학률이나 학업성취도도 좋다.

※ 보평중 : 21년 기준 239명 졸업, 과학고 3명, 외고 & 국제고 9명, 자사고 5명, 특성화고 16명

※ 신백현중 : 21년 기준 154명 졸업, 과학고 1명, 외고 & 국제고 9명, 자사고 5명, 특성화고 10명

※ 삼평중 : 21년 기준 128명 졸업, 외고 2명, 자사고 2명, 특성화고 1명

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보평학군은 나름대로 혁신 학교 브랜드를 구축했다. 보평초와 보평중으로 배정받을 수 있는 아파트 단지는 판교의 편리한 교통과 편의시설까지 더해져 높은 아파트 가격을 형성한다.

※ 판교푸르지오 그랑블은 판교를 대표하는 아파트로 입주 연도는 11년도, 세대수 948세대, 평형은 37~100평, 매매가는 23억~40억, 전세가가 11억~20억이다. 주변에 학교가 보평초, 보평중이 있고 판교역 역세권, 현대백화점 앞에 위치한다.

※ 백현마을2단지는 09년도 입주, 772세대, 32~48평, 매매가는 18~25억, 전세가는 9억~11억이다. 주변에 보평초, 보평중, 보평고가 있어 배정받을 수 있다. 바로 옆에는 보평고가 있디.

 

※ 백현휴먼시아8단지는 09년도 입주, 447세대, 33~47평, 매매가는 19억~24억이고 전세가는 10~11억이다. 배정받을 수 있는 학교로는 보평초, 보평중이고 판교역 역세권이다.

※ 9단지휴먼시아어울림은 09년도 입주, 850세대, 38~68평형, 매매가는 21억~46억, 전세가는 11억~12.5억이다. 배정받는 학교는 보평초, 보평중이고 삼평동에 위치한다.

신백현중

동판교에서 또 다른 주요 학군 중 하나는 신백현중 부근이다. 판교역과 현대백화점이 가깝고 아래쪽으로는 백현동 카페거리가 있다. 백현마을 백현5단지휴먼시아에서 휴먼시아E편한세상9단지까지가 모두 신백현초~신백현중 배정권이다. 대부분 중대형인 30~40평형대가 주류를 이루는 동판교에서 20평대 아파트를 구할 수 있다.

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신백현초로 배정되지만 중학교는 보평중이 배정 가능성이 더 큰 알파돔시티판교알파리움도 교통과 학군에서 좋은 단지이다. 상위권이라면 지나친 입시 경쟁을 피하며 분당 인프라를 활용해 특목고 진학이나 이후 입시에서 유리한 전략을 짤 수 있다.

※ 알파리움1단지는 15년 입주의 주상복합으로 417세대, 37~79평으로 평수가 다양하다. 매매가는 20~30억이고 전세가는 13~19억이다. 주변 학교로는 신백현초, 보평중이 있고 판교역 초역세권으로 200M 반경에 판교역이 있다.

※ 알파리움2단지도 15년도 입주, 514세대, 37~79평, 매매가는 21~30억, 전세가는 11억~18억이다. 주변 학교로 신백현초, 보평중이 있고 마찬가지로 판교역 초역세권이다.

서판교 학군

서판교에는 분당 지역 최고 선호 학교인 낙생고와 성남외고가 있다. 중학교 실력은 동판교나 분당에 비해 떨어지지만 운중중과 운중고는 고입과 대입에서 분당 못지 않은 결과를 내기도 했다. 낙원중은 150명대 학생 수이지만 학업 성취도가 높은 편이다.

※ 낙원중 : 21년도 기준 146명 졸업, 외고 3명, 자사고 3명

※ 운중중 : 21년도 기준 180명 졸업, 과학고 3명, 외고 & 국제고 4명, 자사고 3명

※ 판교중 : 21년도 기준 141명 졸업, 과학고 4명, 외고 & 국제고 6명, 자사고 5명, 특성화고 3명

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※ 판교원9단지 한림풀에버는 09년도 입주, 104세대, 평형은 29, 33, 35평이다. 매매가는 12억~15억이고 전세가는 6억~8억이다. 주변 학교로는 낙생초, 낙원중, 낙생고이고 서판교에서 보기 힘든 중소형 평형의 아파트이다.

 

※ 판교원마을 힐스테이트10단지도 09년도 입주, 248세대, 45~54평, 매매가는 19억~25억, 전세가는 10억~12억이다. 주변 학교는 낙생초, 낙원중이고 낙생초가 바로 옆에 있는 단지이다.

※ 판교원11단지현대힐스테이트는 09년 입주, 605세대, 38~68평, 매매가는 15억~18억이고 전세가는 8억~9억이다. 주변 학교로 낙생초, 낙원중이 잇고 낙원중이 바로 옆에 있다.

판교 학군의 미래

판교는 분당권의 새 아파트와 신분당선, 경강선 개통, 현대백화점 판교점, 백현동 카페거리, 혁신 교육의 "보평 학군"을 모두 갖춘 신도시이다. 여기에 판교테크노밸리까지 있어 일자리도 풍부하다. 그래서 인기가 많은 만큼 아파트 시세는 어마무시하게 유지되고 있다. 기본이 10억대 이상이다. 전세가도 7억대이다.

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그런데 입주 후 10년이 지났어도 학군은 여전히 분당에 의존하고 있고 유치원과 초등학교는 판교에 다녀도 중고등학교는 분당, 그중에서도 수내동이나 서현동으로 가는 분위기가 강하다. 실제로 입시로 승부를 볼 가정들은 분당이나 대치동으로 이사갔다. 남아 있는 가정은 공부보다는 자연 속에서 놀며 숨 좀 트이면서 살기를 바란다.

분당권은 리모델링이나 재건축 이슈, 약간의 신규 분양 외에 새 아파트 공급이 어려워보인다. 판교는 분당 학원을 이용하면서 새 아파트에 살 수 있는 메리트가 있는 곳이다. 게다가 학군 외에 교통이나 편의 시설까지 좋으므로 결코 저렴한 거주지는 아니다.

GTX-A의 성남역, 성남 2호선의 호재가 있다

8호선 판교연장의 호재

모든 것을 갖춘 판교도 이 정도니 신도시 신생 학군이 기존의 명문 학군을 이기기는 힘들어보인다. 판교 자체가 명문 학군으로 성장하려면 자체 학원가 뿐만 아니라 분당에서 선호하는 학군 수준의 입시 결과가 나오는 중학교 2~3개, 낙생고 외에 서울대를 3~4명 배출하는 고등학교가 2~3개가 나와주어야 한다.

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판교의 집값은 학군 뿐만 아니라 신분당선, 경강선 개통, 대규모 IT 일자리라는 대형호재가 있어 호황기 때 많이 올랐다. 하지만 아직 학군은 큰 변화가 없어 보이는데 향후 어떻게 될 지는 지켜보아야한다.

분당과 판교

분당은 강남의 인구를 분산시키기 위한 신도시로 조성되었고 강남으로 출퇴근하는 사람들을 위한 주거 지역이었다. 분당신도시는 다른 신도시처럼 베드타운으로 전락할 수 있었지만 학군이 받쳐주고 네이버, 카카오와 같은 우수 IT기업들이 입주하면서 이제는 베드타운을 넘어서 자족 기능을 갖춘 도시로 변했다.

분당이 전국 최고의 신도시 학군으로 성장한 가장 큰 이유는 교육열이 높은 화이트 칼라의 중상층이 대거 유입했기 때문이다. 처음에는 강남으로 출퇴근했지만 판교에도 강남급 일자리가 생기고 분당선이나 경강선이 생긴 후에는 이것을 타고 인근 중소 도시에서 분당과 판교로 출퇴근하는 인구도 많다.

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용인 수지, 죽전, 수원 광교, 화성 동탄 등의 신도시 지역에서도 좋은 학군을 찾아 이동하는 수요가 많다. 젊은이들은 좋은 일자리를 원하고 중고등학교 자녀를 둔 중년 이상 부모들은 교육 때문에 분당을 계속 찾을 수밖에 없다.

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분당도 저출생의 여파로 중학교 학군은 이전보다 위축되었다. 이전에는 상향 평준화였던 분당의 전체 학력 상황도 수내동으로 상징되는 선호 학군지와 비선호 학군지의 양극화로 차이가 점점 커지고 있다.

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고등학교 수준의 학주근접에 대한 아쉬움과 상위권대 정시에 대한 중요성이 확대됨에 따라 수능 경쟁력을 위해 대치동으로 가는 학군 이동도 많아졌다.

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그래도 대치동에 빠져나가는 인구만큼 신규 인구가 새로 분당으로 들어오기 때문에 분당은 튼튼하다. 분당보다 더 큰 단일 학원가를 가진 평촌이나 일산뿐만 아니라 인근의 용인 수지, 광교, 영통, 동탄까지 특목고와 자사고가 안 되었을 때 일반고 선택은 분당이 최고다.

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1기 신도시 특별법에 의해 재건축되면 주거 여건도 좋아지면서 분당과 판교는 앞으로도 위상을 유지할 것이다. 그야말로 판교불패다.