용산 삼각맨션 정비구역 선정 사업성 분석, 대통령집무실 보안문제

용산에는 나인원한남, 한남더힐과 같은 고급 맨션들과 비싼 아파트들이 많아 용산이 삐까뻔쩍할 줄만 알았다. 하지만 실상, 용산에도 아주 오래된 빌라촌이 있고 학교괴담에서 보는 귀신이 나올 것만 같은 아파트들도 있었다.

땅값이 비싸기에 재개발, 재건축을 한다면 사업성은 장담하지만, 수많은 쪼개기가 있고 공사비 + 사업비 상승에 따른 고분양가 문제가 남겨져 있다.

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오늘은 무너져가는 용산의 한강뷰 아파트인 용산 삼각맨션 정비구역 사업성 분석, 대통령집무실 보안문제로 개발불가 ?에 대한 포스팅입니다.

삼각맨션

1970년 무려 55년이 다 되어가는 무너져가는 와르르맨션이 있다. 그 이름하여 "삼각맨션"으로 이름을 조금만 바꾸면 무너질 거 같은 이미지로 바뀐다. 심지어 전기도 110볼트로 사용한다고 한다.

삼각맨션은 오래된 만큼 노후화되어 과거부터 재개발할 곳으로 기대가 된 곳이었지만 추진위원회들끼리 문제가 있어 사업 진척이 어려웠다. 10년도부터 시작한 곳인데 당시 용지의 25%가 한국전력공사 소유라 개발이 어려웠고 14년 지나고 나서 더욱 노후화되었다. 그래서 소유자들은 빠른 사업을 위해 신탁방식 정비사업 추진으로 방향을 바꾸었다.

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한국토지신탁은 여러개의 추진위원회로 인한 문제를 방지하고 사업 진행 지체 문제를 사전 차단하기 위해 최소 30% 이상의 동의서를 걷고 "삼각맨션 일대 도시정비형 재개발 사업"에 대한 정비계획안을 공람하려고 한다.

정비계획안

 

계획안에는 삼각맨션과 한전 땅을 2개 지구로 나누었다. 각자 따로 개발할 수 있게 조치한 것이다. 현재 2종, 3종 일반주거지역과 준주거지역이 섞여있는 삼각맨션 용도구역도 종상향시킨다. 덕분에 용적률 최대 500%까지 쓸 수 있게 된다.

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전체 가구수는 570가구로 늘어나고 분양주택이 462가구, 임대주택이 108가구 예정이다. 기존 토지등소유자가 247명이기에 200가구 이상을 일반분양할 수 있게 된다.

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정비계획안에는 최고 높이 100M로 제시되었지만 혁신 디자인을 적용한다면 높이가 최고 120M까지 높아질 수 있다. 높이가 올라간만큼 일반분양 수가 증가하여 사업성이 더 좋아진다.

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한전 용지도 준주거지역에서 일반상업지역으로 종상향이 될 예정이고 한전 용지엔 업무시설이 주로 이룬다. 현재 추정 비례율은 90.51%로 아쉽다. 아무리 용산이라도 비례율이 90%이고 대통령실과 근처라 보안문제가 생길 수 있다는 점이 문제점으로 꼽고 있다.

입지

지하철 4호선, 6호선 더블역세권에다 용리단길 상권 끝자락이다. 재개발 단지라 매수가와 전세가가 엄청 차이가 난다. 정말 오래되어 귀신의 집 같은 곳이다. 호가는 15~16억대이고 대통령 집무실 400M 앞이다.

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용산 삼각맨션은 "용리단길" 근처로 많이 뜨고 있어 주말마다 사람이 북적북적거린다. 신용산역과 삼각지역 차로는 왕복 8차로고 용리단길은 신용산역 1번출구에 위치한다.

용리단길은 17년도부터 힙지로, 성수동과 같이 MZ에게 핫플레이스로 알려져있다. MZ들에게 인기가 많은 이유는 "인스타그래머블"한 공간이 많은데 말 그대로 인스타 찍기 좋아서 그렇다고 한다.

용산 삼각맨션 지역은 현재 토지허가거래구역이기에 실거주가 필수이고 자금 계획 수립시 조심해야 한다. 그리고 대통령 집무실이 바로 옆에 있어 고층아파트로 탈바꿈된다면 위에서 아래로 집무실을 내려다보는 시각이라 보안상의 문제가 될 수 있다. 실제로 삼각주변은 다 낮은 건물들이다.

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용산은 후암1구역, 청파동 2가 청파1구역, 청파 2구역, 용산 정비창 정비사업 등 다양한 정비사업이 진행하려고 꿈틀거리고 있다. 물론, 천지개벽이 예약된 용산이지만, 용산은 투기과열지구라 함부로 들어가기 어렵고 비용도 굉장히 비싸기에 돈 있는 사람들만 들어갈 수 있다.

주변 시세

 

근처 05년도에 지어진 용산파크자이는 37평 실거래 15억 5천만원이고 매물은 17억 대이다. 05년이면 거의 20년이 지난 아파트인데 이런 엄청난 가격을 유지하고 있는 것이다.

6호선 효창공원 앞, 경의중앙선 효창공원 앞노선과 6호선 삼각지역과 4호선 삼각지역 역세권 신계동 용산E편한세상의 경우 14년에 완공된 아파트이다. 매물이 84타입이 18억 5천만원이 최근 거래가이다.

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만약, 삼각맨션이 신축으로 새롭게 탄생한다면, 18억 이상으로 20억원 대라 생각할 수 있다. 둔촌동 올림픽파크포레온 34평이 20억~21억인데 삼각맨션은 21억 이상으로 오를 수 있다고 본다. 거기보다 더 입지가 좋은 곳이기 때문이다. 단, 일반분양가는 평당 4천~6천만원이라 생각된다.

사업성 분석

비례율은 ([총수입 - 총지출] ÷ 종전자산 총액) × 100으로 계산하는데 100%가 기준이고 100% 이상이면 사업성이 생기기 시작한다. 다만, 비례율은 총수익이나 총지출을 늘리거나 줄일 수 있기에 "함정"이 있을 수 있다. 그래서 비례율이 마냥 낮다고 해서 사업성이 안 좋은 것도 아니다.

삼각맨션의 비례율은 90.41%이고 전용 32는 분양가가 9.36억, 전용 59타입은 13.5억, 전용 84는 17.41억, 전용 103은 19.48억으로 약 평당 5천만원 이상이다. 분담금은 "조합원 분양가 - 권리가액(감정평가액 × 비례율)"로 정해지는데 권리가액이 크면 클수록 조합원 분양가가 적어진다.

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만약, 종전자산평가액이 6억에다 보정률 1.7을 곱하여 10.2억에 비례율 90.41%을 곱하면 9.22억이 권리가액이고 내가 59타입을 받으려고 한다면, 분담금은 13.5 - 9.22 = 4.28억을 분담금으로 내야한다.

종상향으로 삼각맨션 부지는 2종, 3종에서 3종과 준주거지역으로 한전 부지는 준주거에서 일반상업지역까지 올라 용적률이 증가하였다.

종상향이 적용되었다. 삼각지역 부지가격은 1㎡당 1,500만원으로 개별공시지가 2배가 적용되었다. 기부채납에 따라 용적률 완화로 기준 용적률은 273.6%, 허용 용적률은 380.68%, 상한 용적률은 440.91%이다. 법적 상한 용적률은 500%이다.

새로 건축되는 주택 총 570세대 중 일반분양이 462세대로 잡혀있다. 가장 많은 평수는 60~85㎡ 이하 평수이고 60㎡ 이하 평수도 220세대이다.

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이상으로 용산 삼각맨션 정비구역 사업성 분석, 대통령집무실 보안문제에 대한 포스팅이었습니다.