해운대 중동5구역 재개발 "아크로 해운대" 탄생, 예상 분양가

달맞이고개 근처 오산마을을 아는가 ? 물론, 부산사람들이라면 알겠지만 부산인이 아닌 사람들은 달맞이고개를 잘 모를 것이다. 외국인들도 부산 해운대에 여행을 온다면 무조건 들리는 곳이다.

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해운대 중동의 와우산과 송정동 사이를 잇는 고갯길인데 벚꽃과 소나무, 동백숲이 어우러져 드라이브 코스로도 좋고 맛집도 많이 있다. 마린시티와 동백섬, 광안대교, 해운대 해수욕장을 모두 근처에 두고 초고층아파트인 LCT도 중동에 있다.

이 곳은 오션뷰로 유명하며 고급빌라들이 줄지어 있어 고도제한이 걸린 곳이다. 그 근처 중동 5구역(오산마을)이 드디어 재개발을 시작한다.

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오늘은 해운대 중동5구역 아크로 해운대 탄생, 재개발 예상 분양가에 대한 분석입니다.

중동5구역 오산마을

언제부터 재개발한다는 이야기가 나온지는 몰라도 진행이 꽤나 빠르다. 20년 사전타당성 통과, 정비계획 수립은 22년 5월, 추진위원회 22년 8월, 조합설립 23년 3월, 시공사 선정도 완료되었다. 시공사는 하이엔드 브랜드인 "아크로"가 적용된다.

중동5구역은 해운대구 중동 785-8번지 일대 구역 7만여 ㎡에서 시작되는 사업으로 1,149세대가 들어올 예정이다. 부산에서 하이엔드 브랜드가 적용된 곳은 삼호가든의 "아크로 원하이드", 남구 대연동의 대연비치의 "더 비치 푸르지오 써밋", 중동 5구역의 "아크로 해운대" 등등이 있다.

 

주변에는 초고층 아파트 엘시티, 해운대 롯데캐슬, 래미안해운대, 해운대 힐스테이트위브 등의 해운대 인기 아파트들도 이어져있다. 대림에서는 공사비 5,401억원 규모로 시공하며 재개발을 통해 지하 3층~지상 37층의 6개동을 건립한다.

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"아크로"와 부산의 부촌 "해운대"를 결합한 "아크로 해운대"는 세계적인 디자인 그룹 "칼리슨 알티케이엘"과 초대형 조경프로젝트를 다수 실시한 "에스더블유에이"와 협업한다.

입지

오산마을, 중동 5구역은 국내 최고층 아파트 엘시티더샵과 중동 래미안과 접해있는 해운대 위 마지막 노른자땅이다. 달맞이 입구 로터리에서 힐스테이트 가는 방향 도로를 지나다보면 도로면보다 낮은 왼쪽편 저지대 일대 마을이다.

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오산마을은 그동안 2차례 지역주택조합으로 사업을 추진해왔지만 토지매입 단계도 못가고 조합동의서 징구하는 상태에서 멈췄다. 그러던 중 부산 최고가 엘시티가 생기고 우동 3구역의 가파른 상승세와 부산 재개발, 재건축에 힘입어 추진위원회가 활발히 움직였다.

오산마을은 명당으로 유명한데 중동역 2호선과 10분 거리에 위치하는 역세권이다. 해운대 오션뷰, 달맞이고개 산책길, 블루라인 파크, 미포 해운대 LCT관광리조트, 오산공원, 중동역, 이마트, 로데오거리, 해운대 백병원, 센텀시티 백화점 등을 모두 이용하기 편한 곳이다.

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학군을 보면 해송초, 동백초, 신곡초, 동백중, 신곡중, 부흥중, 부흥고, 해운대고, 신도고, 해운대여자고 등이 있다. 초등학교부터 고등학교까지 갈 수 있는 우수한 학군이 존재하며 신곡중과 동백중은 학업성취도도 높다.

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학원이 약 150여개 밀집한 2호선 좌동 장산역 학원가나 센텀시티 학원가를 이용하기 좋고 해운대 시외버스터미널, 부산-울산 고속도로가 있으며 사상-해운대 고속도로(대심도)가 예정되어 있다.

 

사업성

아무리 입지가 좋더라도 "사업성"을 따져보는 것이 중요하다. 중동 5구역은 아쉽게도 빌라가 다수 분포하는 곳이라 일반분양은 타 구역보다 적을 것으로 예상된다. 사업성에서 "비례율"과 "일반분양 물량", "분양가"가 중요한데 "분양가"는 높게 받을 수 있지만 "일반분양 물량"이 적을 것으로 판단한다.

 

게다가 교회와 같은 종교시설, 사찰 등의 존치건축물도 있고 근처 달맞이 고개는 고도제한이라 이 영향이 미칠 수도 있다. 그래서 용적률을 얼마나 받느냐가 중요하다.

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중동 5구역의 권리산정기준일은 20년 10월 19일로 이후에 "지분 쪼개기"는 금지된다. 사전타당성 심의 검토 결과를 조건부로 받았지만 20년 10월 19일 이후 지분 쪼개기 효력은 없다.

해운대는 대구 수성구와 함께 서울급으로 지방에서 망하지 않을 2곳 중 하나이다. 그만큼 하방경직성도 크고 안전한 곳이다. 근처 아파트를 비교하면 해운대 래미안 84타입은 7억대에 거래되고 있다. 래미안 해운대는 14년도 완공된 아파트로 중동3 재개발 구역, 최초로 래미안을 사용한 곳이다.

해운대 래미안은 약 평당 2,300만원 정도로 생각하면 된다. 그 옆의 해운대 힐스테이트 위브는 15년 완공된 2천 세대 이상의 대단지 아파트로 미분양이 떴었다. 현재 84타입이 8억 대로 거래되고 있다. 평당 2,500만원 정도다.

건축심의가 통과되고 이제는 사업시행인가와 관리처분인가를 기다리고 있다. 예상 분양가는 평당 3천~4천만원으로 예상된다.

평당 4천으로 하면 정말 어마무시한 분양가인데 아무리 그래도 평당 4천까지는 안 갈 것 같다.