분당 한솔마을 1기 신도시 통합 재건축 분담금 사업성 분석

1기 신도시 재건축 최고 수혜자인 "분당" 중 용적률이 가장 낮고 세대수는 1,979세대에 1995년산 아파트인 한솔마을 1, 2, 3단지가 통합 재건축을 추진하려 한다.

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한솔마을 5단지의 경우엔 리모델링 사업계획승인을 받은 결과가 있는데 분당, 일산, 평촌 등의 1기 신도시 중에 최초로 리모델링 사업계획 승인받은 아파트라 한다. 그 뒤 다른 아파트들에도 영향을 주었는데 같은 분당 구미동 무지개마을 4단지, 야탑동 매화 1단지, 정자동 느티마을 3, 4단지 등도 리모델링에 적극 나서고 있다.

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오늘은 분당 한솔마을 1기 신도시 통합 재건축 분담금 사업성 분석에 대한 포스팅입니다.

분당 정자동

분당구 정자동은 분당의 강남이라 불린다. 선도지구로 선정될 만한 시범단지와 파크뷰, 로얄팰리스, 아이파크 등의 고급 주상복합들이 있다.

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2기 신도시 판교와 수인분당선, 최고의 노선 중 하나인 신분당선, 경부고속도로, 분당-수서도로가 있어 교통도 매우 편리하다.

학군도 정자초, 늘푸른초 등의 초등학교와 수준 높은 중고등학교를 보유하고 있다. 다만, 최상위 인재들은 가까운 대치동 학원가를 이용하고 있다. 서울과 가까운 장점이 학원가에서도 나타난다. 분당은 서울대, 의대 입학 전국 100위권 학교와 200위권 학교층도 많지만 100위권 학교는 경쟁이 굉장히 치열하다.

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분당의 4대 학교로 "서현고", "낙생고", "분당대진고", "분당중앙고"이다.

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특히 분당은 일산과 다르게 고급일자리가 많고 서울 강남과 근접하기에 30년이 지난 후 일산과 분당은 이렇게 격차가 벌어지게 되었다.

1기 신도시 재건축 추진단지

 

1기 신도시의 재건축 추진 단지로 분당에는 서현동 시범단지 약 8천세대, 한솔 1, 2, 3단지 1,800세대, 이매 풍림, 선경, 효성은 1,600세대, 정자일로의 임광, 서광, 계룡, 화인, 한라의 2,800세대가 추진 중이다.

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분당에서 총 8천세대를 추진하고 있는데 이 모든게 순탄하게 가능하냐가 문제이다. 일단, 선도지구에 걸린 아파트는 거의 재건축 확정이겠지만 정권이 바뀌거나 공사비 인상 등의 문제에 직면하여 사업중단될 수도 있다.

일산에는 약 6천세대가 재건축 추진하는데 23년 사전 컨설팅에서는 단연, 후곡마을, 오마학군단지의 문촌 1, 2단지가 유력하고 그 외 백마마을이 있다. 이렇게 재건축 바람이 불고 지역이 새롭게 개발된다면 재개발을 요구하는 시민들이 많아지기에 앞으로 일산동도 다시 발전할 것으로 보인다.

한솔마을 1, 2, 3단지

분당 한솔마을 123단지는 다른 분당의 단지들보다 속도가 빠르다. 아직 다른 단지들이 조합방식과 신탁방식으로 사업추진을 결정하지 못한 반면에 한솔 123단지는 1,979세대 중 1,016세대가 투표에 참여하여 대부분 신탁방식을 꼽았다.

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이는 추진위원회 측에서 신탁방식으로 진행할 경우 빠른 재건축 진행이 가능하다고 설명한 것이 큰 이유일 듯하다. 다만, 신탁방식은 소유주의 의견이 크게 반영되지 못할 단점도 있다.

 

한솔마을 123단지는 이미 80%가 통합 재건축 동의를 완료한 상태로 굉장히 빠르다. 원래 분당사람들이 재테크나 교육열도 많으니 머리가 비상하게 잘 돌아가는 것 같다. 근데 이렇게 빠르게 추진되는 단지는 별로 없는데 대단하다.

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추진위원회에선 선도지구로 선정되기 위해 신탁업체와 도시계획업체까지 선정하고 구체적인 계획까지 짜두었다. 게다가 1군 건설사인 현대산업개발, 대림, 포스코 등도 눈독을 들이고 있는 단지이다.

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한솔마을이 재건축 선도지구로 선정될 확률이 가장 높은 이유는 높은 대지지분 + 낮은 용적률(해당 단지들 중 가장 낮다)덕분이다. 또한, 근처에 학교나 종교시설도 없어 더욱 안성맞춤이다.

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한솔마을의 평균 대지지분은 청구아파트가 19.1평, LG아파트가 20.6평, 한일아파트가 21.3평으로 총 20.06평이 나온다. 평균 용적률은 173%로 사업성이 우수하다. 그래서 오늘은 한솔마을 123단지로 분담금 분석을 하려한다.

1기 신도시 특별법 혜택

1기 신도시 선도지구로 선정된다면 정밀안전진단 면제와 용적률 최대 500%까지 상향시켜준다. 각종 인허가도 통합절차에 의해 단축되어 빠른 사업진행이 가능하다.

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아파트 내 지구별 정비계획 수립과 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 이주 및 철거 단계도 축소시키는데 이주대책도 지자체에서 대책을 마련하여 지원해준다.

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문제로는 공공기여율인데 개발에서 얻은 이익을 최대 70%까지 환수할 수도 있다는 것이다. 그렇기에 불만을 잠재우기 위해 계단식으로 나누어 특례가 주어진 만큼 기부채납 및 초과이익을 환수하려한다.

사업성 분석

용적률은 최대 500%이지만 최대 350%로 가정하였고 일반분양가는 평당 4천만원으로 가정하였고 공사비는 평당 800만원으로 가정했다.

34평 조합원 원가는 일반분양가 × 0.78로 가정하였으므로 일반분양가 평당 4천만원 × 34평 × 0.78 = 10억 6천만원이다.

필요 대지지분은 50%마다 2.5평의 필요한 대지지분이 줄어들어 10.75 - 2.5 = 8.25평이다.

 

아파트용 대지지분 = 20.06 - 기부채납 20% 가정 = 20.06 - 4.012 = 16.048평

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일반분양 기여대지지분 = 16.048 - 8.25 = 7.798평

일반분양가는 평당 4천만원으로 가정했으므로 4천만원 × 34평 = 13억 6천만원이다

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일반분양 수익 = 일반분양가 - 건축비이므로 13억 6천만 - (800만원 × 계약면적 55평 = 4억 4천만) = 9억 2천만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 9억 2천만원 ÷ 8.25평 = 111,515,151원

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일반분양 기여금액 = 111,515,151원 × 7.798평 = 869,595,151원

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분담금 = 조합원 분양가 10억 6천만 - 일반분양 기여금액 8억 7천 = 1.9억

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위의 가정을 따르면 분담금 1.9억을 내고 새 아파트로 들어갈 수 있다. 그리고 일반분양가가 13억 6천이므로 시세 차익은 최소 3억 이상이다.

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이상으로 분당 한솔마을 1기 신도시 통합 재건축 분담금 사업성 분석을 마칩니다.