토지거래허가구역 비아파트 규제 해제, 상가 다가구 주택 거래 증가?

토지허가거래구역

토지거래허가구역이란 투기를 막기 위해 국토교통부장관, 시 도지사가 특정 지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도이다. 토지거래허가구역에 선정되면 여러 제약을 받게 된다.

허가받지 않고 체결한 계약은 효력이 없어지고 허가받지 않을 시 2년 이하의 징역 또는 벌금을 내게 된다. 또한, 실거주 및 실제 사용 규제가 적용되는데 주거용은 2년, 상업용은 4년이 적용된다.

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내가 산 땅을 내 맘대로 팔지 못하고 정부에게 허락을 맡고 팔아야하는 사유재산권 침해가 되는 제도이다.

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한번 토지거래허가구역으로 지정되면 최대 5년까지 유지되며 허가 요청 시기는 거래가 이루어지는 용도지역에 따라 상이하다.

 

토지허가거래구역에 묶인다면 공고한 다음 5일 후에 효력이 발생한다.

만약, 허가없이 토지거래를 할 경우

① 2년 이하의 징역형

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② 토지 가격의 30% 해당하는 벌금

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토지거래허가구역 내에 위치한 주거용 토지, 아파트와 다세대 주택의 경우 2년간 실거주용으로만 이용가능하고 매매나 임대가 금지된다.

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만약, 토지허가 계약 불이행을 할 경우 취득가액의 10% 내에서 이행강제금이 발생하게 된다.

토지거래허가구역에서 거래 가능 조건

오케이, 이런 식이지 ?

① 실거주 목적이 뚜렷해야 한다.

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주택은 자신이 실거주해야 하고 전세 낀 갭투자는 금지되고 매매는 직접 자신이 부담하고 상가는 직접 운영해야 한다.

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또한, 구입주택이 최종 1주택이어야 토지거래허가가 가능하다. 계약일로부터 잔금은 3개월 이내이고 잔금일로부터 6개월 이내에 실거주해야한다.

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다만, 1주택자라고 하더라도 해당 주택의 매도계약서를 제출하면 토지거래허가가 가능해진다.

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② 의무사용 기한인 2년 충족해야 한다.

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주거용 토지는 2년간 임대 및 매매가 금지, 상가는 4년간 금지되고 해당 기간 동안 직접 살아야 한다.

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토지거래허가 지정구역

 

토지이용 의무기간이 있는데 ⓐ 농업용은 2년, ⓑ 임업용은 3년인데 생산물이 없을 경우 5년, ⓒ 주거용은 2년, ⓓ 개발용은 4년, ⓔ 기타 현상보존용은 5년으로 의무기간이 잡혀있다.

토지거래 허가받지 않아도 되는 예외

단, 허가를 받지 않아도 되는 3가지 예외가 있다.

규제지역 내 비아파트 토지거래허가 해제

11월 16일부로 서울 잠실, 삼성, 청담, 대치동에 적용되었던 토지거래허가구역 일부가 해제되었다. 기존에는 일대가 전부 토지거래허가구역이었지만 아파트만 남기고 나머지 상가나 빌라 등은 해제되었다.

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따라서, 이 지역에서 꼬마빌딩, 상가, 빌라 등을 매수한다면 귀찮은 허가가 필요 없어진다. 당연히 실거주나 실사용 의무도 없어진다.

토지거래허가구역이 일부 해제되었다는 자체가 상징성이 있지만 비아파트만 풀어주었기에 시장에 큰 파급력을 끼치기 어렵다고 보는 시각이 많다. 그 이유는 고금리에 부동산 시장이 불황이라 상업용 부동산이 그렇게 쉽게 달아오를 것 같지 않기 때문이다.

버겁죠..

특히, 빌딩이나 토지는 개발하는 과정에서 대출을 해야하는데 금리가 높고 대출을 막고 있는 추세라 자금조달이 버거운 걸로 보인다.