유치권 실제사례 경매분석 유치권 성립 5가지 조건 모르면 잔금대출불가

이미 지났지만 둔촌주공도 한 때 유치권 행사에 현수막이 걸쳐진 적이 있었다. 경매를 할 때 권리분석을 할 때도 유치권이 있고 유치권이 있는 물건은 낙찰이 잘 안되는 편이다.

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법률용어이기에 어려울 수도 있지만 경매나 부동산 투자를 위해선 용어를 알고 있는 것이 유익하다.

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오늘은 유치권 실제사례 경매분석 유치권 성립 5가지 조건 모르면 잔금대출불가에 대한 분석입니다.

유치권 의미

딱딱한 용어로 유치권을 설명한다면 "타인의 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있을 때 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 유가증권을 유치할 수 있는 권리"라고 한다.

쉽게 설명한다면, "돈 받으러왔는데 돈을 안 주네? 그럼 돈 줄 때까지 이 건물 아무것도 하지마, 내꺼야"라고 설명할 수 있다.

유치권 예시

일상에서 유가증권은 돈 받을 수 있는 증거가 있는 문서이다.

A가 B에게 5천만원을 빌렸다고 가정한다. 이때 B는 A가 돈을 못 갚을 수 있고 도망갈 수도 있기에 증거물로 "5천만원 + 이자"를 갚겠다는 증거를 문서로 남긴다. 이것이 유가증권이다.

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부동산에서 유치권이란 대부분 공사비를 받지 못해 유치권을 신고한다.

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공사를 다 했는데 돈을 받지 못한다면 건물을 점유하여 돈을 갚을 때까지 나가지 않는다.

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그런데 유치권을 행사하려면 5가지 조건이 있다.

유치권 행사 조건

 

1. 유치물이 타인의 물건이거나 유가증권이어야 한다.

유치권을 본인이 소유하고 있는 건물에 유치권을 신고하다면 가짜 유치권이다. 유치권은 무조건 다른 사람의 물건이나 유가증권에 관하여 설정된 것이다.

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2. 법에 맞게 점유해야한다. 점유란 실제로 거주하거나 현수막을 걸어 점유를 주장할 수 있다.

유치권은 전세권이나 저당권처럼 등기부에 권리로 기재되는 것이 아니다. 유치권의 성립요건은 유치권자가 직접 점유하거나 대리인을 통해 간접적으로 점유해야 한다.

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부동산이라면 유치권을 설정한 자가 직접 살거나 현수막을 걸어 점유를 주장해도 된다. 그러나 유치권이 적법한 것인지가 중요하다.

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유치권은 법원에서 진위를 가리지 않고 매각물건명세서에 적어두는 것이기 때문에 "허위로 쓰는 유치권"이 많다. 그러나 유치권을 허위로라도 신고해도 "은행에선 잔금대출"을 허락해주지 않는다.

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따라서, 유치권이 신고되어 있는 경매물건은 오로지 현금으로 낙찰받아야 하고 일반적인 경매투자자들이 도전하기 힘들다.

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그래서 유치권이 허위라는 것을 일반 투자자들이 쉽게 알 수 없기에 투자 자체를 꺼리고 유찰이 계속 발생한다. 이 때, 유치권자는 본인이 경매에 참여해 싼 값으로 물건을 가져간다.

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3. 채권의 변제일이 가까워야 한다.

 

돈 갚을 날짜가 되지도 않았지만 유치권을 신고하여 돈을 받으려고 한다면 유치권이 성립되지 않는다. 계약상의 채권 변제일이 다가올 때까지는 유치권을 신고할 수 없다.

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경매개시결정 등기 이후인가를 확인하고 경매개시결정 이전까지 점유가 되어있어야 유치권이 성립된다.

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4. 특약조건에 유치권을 배제한다는 조건이 없어야 한다.

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우리가 부동산 계약을 할 때에도 특약사항을 넣는다. 예를들어, 잔금 치르고 6개월 이내 물이 새는 문제가 생기면 전에 있던 집주인이 수리비를 내준다 같은 특약사항 말이다.

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마찬가지로 유치권과 관련해서 "유치권을 배제"한다는 특약사항을 넣는다면 유치권을 신고해도 허위신고가 된다.

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5. 유치권을 신고하여 점유할 재산이 나의 재산과 관련있어야 한다.

"견련관계"란 말이 있다. 이 말의 뜻은 서로 얽히고 얽혀 관계가 있다는 것이다. 즉, 유치권을 신고해 점유할 재산과 내가 받아야할 돈이 관계가 있어야 한다는 것이다.

경매에서 유치권

경매 물건을 검색하다 보면 종종 발견하는 유치권과 법정지상권은 등기부등본에 기재되지 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리이다.

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예를들어, A가 B에게 집을 지어달라고 맡겼다. 공사가 끝난 후 A가 B에게 그 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야 한다. 그런데 A의 자금 사정으로 B에게 돈을 줄 수 없다면 B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있다.

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그 권리가 "유치권"이다. 유치권이 성립된 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 굉장히 주의해야 한다.

유치권이 성립된다면 ?

유치권이 성립된다면 유치물에 경매를 신청할 수 있게 된다.

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경매로 물건이 나가게되면 낙찰을 받고 그에 대한 배당을 받는다. 유치권은 낙찰자가 인수해야할 권리이다. 그래서 유치권자가 낙찰받는다면 유치권자는 전액 변제를 받을 수 있다.

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그러나 유치권자가 채무자의 승낙없이 유치물을 사용하거나 대여나 담보를 제공할 수 없다. 그래도 유치물의 보존이 필요한 상황에서 유치물을 사용하는 것은 가능하다.

권리분석을 위해 말소기준권리를 먼저 확인한다. 감정평가액은 2억 4천 7백만원이고 채권자는 보미건설, 채무자는 남X일이다.

보미건설이 요구한 청구액은 1억 5천만원이고 가압류와 근저당을 포함하여 대출액이 2억 6천 5백만원이다.

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유찰이 2번되고 총 60%까지 하락한 후 1억 2천에 매각된 것을 알 수 있다. 즉, 본래 감정평가액보다 50% 이상 하락한 후 매각된 것인데 그 이유는 바로 "유치권"에 있다.

낙찰자는 유치권을 인수해야 하기 때문에 유치권을 안고서라도 이득을 얻을 수 있는 범위까지 가격을 하락하기 위해 2번이나 유찰된 것일 수도 있고 유치권을 철회했다 판단하고 낙찰했다가 잔금을 치르지 못해 포기한 경우일 수도 있다. 은행에서 경락잔금대출을 허락해주지 않기에 오로지 현금으로 낙찰해야 하기 때문이다.

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그렇기에 "주의사항"에 "유치권"이 포함되어 있는 지 꼭 확인해야 한다.