실패하지 않는 재개발 투자, 재개발구역 진행상황 특약설정

재개발 구역은 다른 부동산 거래와 달리 미래가치가 포함되어서 특수성이 존재한다. 따라서, 매수인은 계약서 외에 "특약사항"과 "정비구역 안 설명, 고지확인서"를 확인해야 한다.

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특약사항은 계약서에 별도로 추가하면 되지만 정비구역 안 설명, 고지 확인서는 설명을 듣고 별도로 교부받아야 한다. 과거에는 공인중개사에게만 확인받았지만 이제는 "정비법"의 개정으로 토지등소유자도 법정사항을 설명, 고지하고 계약서에 기재해야 한다.

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따라서, 법 시행일인 09년 1월 28일 이후부터 정비구역 안 설명, 고지확인서를 교부받고 계약을 체결해야하는 의무가 있다.

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오늘은 실패하지 않는 재개발 투자, 재개발구역 진행사항 특약설정에 대한 내용입니다.

재개발 구역 설명의무

공인중개사는 정비예정구역이나 정비구역 모두 확인, 설명해야하는 의무가 있다. 단순히 계약서의 특약사항에 포함시켜 고지하는 것이 아니라 "정비사업구역 안 설명, 고지 확인서"를 작성하여 교부해야한다.

그 주요 내용으로는 정비사업의 추진단계, 퇴거예정시기, 허가받아야 할 사항, 조합원자격 관련 사항, 관리처분계획인가 후 배제되는 법규 관련 내용, 분양받을 권리산정기준일 등이 있다. 그런데 실제 재개발 현장에서는 매매계약 체결할 때 별도로 주의사항을 설명, 고지하는 공인중개사가 적다.

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매수인의 경우 "기본 특약사항"과 "진행단계별 특약사항"을 확인해여 한다. 그 중에서도 가장 중요한 것은 매도자의 조합원 권리, 의무가 매수인에게 포괄적으로 승계되는지이다. 따라서, 매수하고자 하는 부동산 소유자의 조합원 자격 여부를 공인중개사나 조합에게 꼭 거듭 확인해야한다.

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공인중개사를 통해 계약하는 경우 공인중개사 역시 입주권 승계여부를 확인해야한다. 관련한 판결내용을 보면 "재개발구역 물건 매매시 해당 부동산을 매수할 경우 아파트를 분양받을 수 있는지에 대해 정확히 파악해야 한다."

 

공인중개사는 "재개발, 재건축 지역의 부동산 분양대상 여부가 계약의 주요 내용이라면 중개인도 분양대상 해당여부에 대해 조사, 검토의무가 있으므로 이를 소홀히 하여 손해가 나면 손해배상책임이 있다"고 판결내린 적이 있다.

특약사항

"특약"이란 계약서에 특별한 조건을 붙인 약속이다. 일반적으로 부동산 매매계약서는 국가에서 정한 서식은 없다. 필수내용만 들어가면 어떤 형태이든 무방하다. 당연히 특약도 계약서의 일부이며 특히, 재개발구역에서 매매계약 시에 특약은 매우 중요하다.

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특약사항을 설정할 때는 기본, 철거시, 임차인 존재시, 무허가건물, 토지, 조합설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등에 따라 다르게 설정해야 한다.

기본 특약사항

"기본 특약사항"은 재개발, 재건축 구역 부동산 매매계약 체결시에 공통적으로 포함되는 내용이므로 대부분 조합원 자격이나 입주권 승계 관련 내용 등이므로 잘 체크해야 한다.

진행단계별 특약사항

 

"진행단계별 특약사항"은 매수시점의 재개발 진행 정도에 따라 필요한 내용과 신규임차인 관련 사항 등이 포함되어야 한다. 재개발은 특수성이 있기에 "특약사항"이 중요하다.

매수자 입장에선 각 진행단계별로 투자전략을 수립해야 하고 매수시점의 진행사항과 특약사항들을 꼼꼼히 확인해야 한다. 예를들어, 사업시행인가 후 매매계약을 체결하고 조합원분양 신청 기간 만료 후 잔금을 치르는 경우 매수인은 계약을 했지만 잔금일이 분양신청기간 종료일 이후이기에 본인이 원하는 평형을 신청할 수 없다.

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그래서 "매도인은 평형 신청 시 매수인이 지정한 평형으로 신청해주기를 바란다"라는 별도의 특약을 추가하면 된다.

재개발 구역 특약 예시

재개발 구역은 보통 조합원자격, 분양권과 입주권 승계, 정비구역 확인 및 설명, 이주비대출, 공가처리, 하자담보책임 등이 특약으로 이루어진다.

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"기본특약" 중 조합원자격이나 입주권 승계와 같은 중요한 내용은 공인중개사에서 확인하고 처리하지만 부동산사무실만 믿을 것이 아니라 매수자도 반드시 조합을 방문하여 한번 더 확인해야한다.

만약, 재개발 구역내 주택을 매수할 때 해당 주택의 현 시설 상태에서 등기사항증명서 및 개인조합원분담금내역서를 확인하고 예약을 체결해야 한다. 잔금시까지의 각종 공과금 및 변상금(입주권이 나오는 국유지무허가주택)은 매도자 부담으로 해야한다.