절대 투자하면 안되는 신도시 분양상가 상가투자 주의사항

아파트는 규제가 많다. 당연히 이 나라에 사는 사람들은 모두 아파트에 살고 싶어한다. 대한민국 부동산 불패라는 말이 무섭게 입지 좋은 아파트는 하늘을 뚫고 올라가고 떨어질 때는 정부가 지켜준다.

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가계대출로 인해 수많은 사람들이 피보지 않도록 하기 위해서이다. 그에 반해 상가로 투자하는 사람들은 아파트 만큼은 없다.

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하지만 연예인들을 보면 입지 좋은 허름한 건물을 허물고 새로운 상가를 세우고 시세차익을 크게 얻고 간다.

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게다가 상가에 대한 지분쪼개기를 방지하기 위한 법률도 미흡한 것을 보듯이 상가에 대한 규제도 아파트에 비해 적다.

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우리집도 상가를 운영하기에 자연스레 공부하게 되었고 우리집처럼 상가로 피보는 사람들이 없었으면 한다. ㅜ.ㅜ

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오늘은 절대 투자하면 안되는 신도시 분양상가 상가투자 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

신도시 상가

전국에 신도시들이 많이 있지만 전반적으로 상가 공급량이 매우 많고 공실률이 엄청 높다. LH의 입장으로 들어간다.

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LH는 공사를 하다 생긴 많은 부채를 갚기 위해 어쩔 수 없이 상가부지를 경쟁 입찰로 비싸게 팔아버린다.

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상가 부지를 비싸게 낙찰받은 사람들은 막대한 마진을 붙여 비싼 값에 팔게 되므로 피해자는 분양받은 사람이다.

피로 물든 신도시 분양상가의 최후

 

신도시 분양상가의 최후는 심각하다. 신도시 상가는 분양 후 대게 7~10년 정도 지난 후 투자를 생각해도 늦지 않다.

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신도시는 그만큼 상권이 형성되는 데 그만큼 시간이 오래 걸린다. 신도시 특성상 빈 땅에 지속적으로 상가 공급이 이어지므로 물량이 넘쳐난다. 결국 임대인이 원하는 수익률을 못 미친다.

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결국 매매가의 하락으로 불러오는 악순환으로 이어진다. 그나마 소득이 있는 사람은 어떻게든 버티지만 소득이 부족한 사람은 신용불량자로 파산, 자살 등으로 이어질 정도로 무섭다.

빨대효과

컵에 담긴 음료를 빨대가 빨아들이듯, 다양한 교통수단이 생기면 주변도시에서 대도시로의 접근성이 용이해지지만 결국 모든 경제력이 대도시로 집중된다.

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GTX가 개통되도 상가는 서울 접근성이라는 이점 때문에 소비층은 콘텐츠가 강한 서울로 모두 이동해버린다. 결국, 지방 신도시 상권보다 서울 상권이 더욱 강해지는 것이다.

공급과잉 분양상가

사겠다는 사람은 적은데 팔겠다는 사람이 적으면 수요와 공급의 법칙에 의해 잘 팔리지 않는다.

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통상적으로 아파트 상가는 1천세대를 기준으로 15~20개가 적정하다고 한다. 세대수가 같은 아파트 상가를 매수하려면 1층 상가 개수가 적을수록 좋다.

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다만, 세대수에 비해 상가 개수가 적어도 근처에 상가 부지가 있는지 알아보는 것은 중요하다. 빈 땅에 언제든 새로운 상가가 건축될 수 있기 때문이다.

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더불어 아파트 상가가 적더라도 주변 상업지역과 가까우면 아파트 상가는 장사가 되지 않는다.

상가 구입시 속지 않는 방법

 

ⓐ "이런 상가 없습니다"를 주의

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상가의 경쟁력을 과장해서 대박이 날 자리라고 광고한다. 사실, 이 상가가 매각되지 않는 미운오리새끼일 수도 있다. 하지만 제대로 알아보지 못하고 계약부터 하면 해당 상가의 가격이 적정한지 알 수 없다.

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ⓑ 또 다른 예비 구매자 등장

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사람은 경쟁자가 등장할 때 마음이 더 급해진다. 해당 상가에 관심을 또 다른 사람이 있다면 마음이 급해지기에 중개사가 이를 이용해 경쟁자를 등장시킨다. 하지만 아직 거래가 안되었으므로 경쟁자를 의식하지 않도록 한다.

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ⓒ "마음대로 하세요"

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처음에는 계약을 유도하기 위해 온갖 달콤한 말을 쏟아내다가 어느 순간 "마음대로 해라"는 식으로 나오는 경우가 많다. 밀당을 하던 중에 중개사가 이렇게 나오면 심리적으로 쫓기게 된다. 하지만 심리전에 말리지 말고 주변 다른 중개업소에 들러 입지와 시세 등을 비교, 확인한다.

상가 투자시 주의할 점

분양상가는 선 임대를 조심한다

"선 임대"란 분양계약을 하기 전 임대차계약을 체결하고 세입자를 확보해놓은 것이다.​ 공실 기간 없이 바로 세입자에게 월세를 받을 수 있는 장점이 있다.

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그러나 이를 악용할 수도 있다.

분양업자가 미리 고용한 임차인과 짜고 임대료를 적정 수준보다 높게 책정한다. 또한, 상가를 팔 욕심에 영업사원이 임대차계약서를 거짓으로 작성하는 경우도 있다.

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영업사원이 아는 사람을 시켜 약간의 계약금을 걸고 임대차계약을 하게 한 후 선 임대를 통해 투자자를 안심시킨다. 그리고 입주하는 날 계약금을 포기하고 임대차계약을 해지해버리는 수법이다.

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그러므로 선 임대 조건이 붙은 상가를 분양받을 때는 임대차계약의 진위, 시행사와 한 계약인지, 계약금이 영업사원 통장이 아니라 시행사로 들어가는지, 계약금의 액수가 너무 적은지 확인한다.

전매를 조심한다

계약만 하면 시세 차익을 얻을 수 있다는 달콤한 말을 조심한다. 계약금이나 중도금의 일부를 치를 돈만 있다면 괜찮을 줄 알고 여러 상가를 계약했다 중도금을 치르지 못한다.

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그러면 계약해지 당하거나 무효가 되어 모든 돈을 날리는 것이다. 그렇게 쉽게 돈을 벌 수 있다면 영업사원이 직접 P받고 팔 것이다.

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그러므로 투자자들은 계약서 상의 분양주체가 누구인지, 협의사항은 계약서에 명시했는지 등을 따져본다.

가짜 임차인을 조심한다

임대인이 바뀌었을 때 임차인이 원하지 않는다면 임대차계약을 해지할 수 있다는 판례가 있다. 계약기간 중에 임대인이 바뀌면 계약을 승계된다는 사실을 잘 알지만 임차인이 계약을 해지할 수도 있다는 사실을 모를 수 있다.

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만약, 매도인과 임차인이 짜고 치는 경우에는 임대인은 조심해야 하는 수밖에 없다.

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임대료의 시세를 철저히 조사한다. 왜냐하면 수익형 부동산의 생명은 월세이고 월세를 부풀려 투자자에게 피해를 입히는 경우가 많은 만큼 월세 확인이 필요하다.

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또한, 임차인의 중도해지를 막는 장치가 필요하다. 즉, 임차인이 현재 조건대로 만기일까지 계속 있겠다는 특약사항을 거는 것이다.