비례율과 비례율 함정에 의한 권리가액, 조합원 종류 따른 세금

비례율은 재개발에 관심 있는 사람이라면 익숙할 수 있는 용어이다. 해당 구역의 사업성을 나타낼 수 있는 지표이기 때문이다. 재건축으로 치면 무상지분율과 비슷하다.

비례율은 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 재개발 이후 획득하는 자산의 비율이다. 그러나 비례율은 고무줄처럼 늘렸다 줄일 수 있는 함정이 있기도 해서 주의해야 한다.

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오늘은 비례율과 비례율 함정에 의한 권리가액, 조합원 종류 따른 세금에 대한 포스팅입니다.

비례율

 

비례율은 내가 가진 구역의 사업성을 나타내는 지표로 "종전자산평가액"과 "사업비", "종후자산평가액"의 비율을 말하는 것이다. 개발이익률이라고도 하는데 사업이 완료된 후 조합이 벌어들일 총 수입금인 분양수입에서 사업비 등과 같은 총지출액을 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물의 감정평가액 합으로 나눈 금액이라 할 수 있다.

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조합원 권리가액은 분담금을 계산할 때 꼭 필요한 요소이다. 이 조합원 권리가액을 산정하려면 비례율이 필요하다. 조합원 분양가 - 권리가액 = 분담금이므로 권리가액이 높으면 분담금이 줄어든다.

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그런데 비례율은 사업진행이 가시화되는 관리처분인가 후에 어느 정도 가시화된다. 그런데 정확한 비례율은 공사가 종료된 후 알 수 있다. 비례율을 결정하는데 중요한 요소는 공사비이다.

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따라서, 사업시행인가 후 평형 배정시 통지하는 비례율은 어디까지나 추정치이므로 높은 수치에 현혹되서는 안된다.

비례율 예시

간혹 의도적으로 수치를 높일 수 있는데 수익성이 좋은 사업이라고 인식을 주기 위해서이다. 분양가상한제나 미분양으로 인한 분양가를 올리는데 무리가 있다면, 주로 종전 감정평가액을 낮춤으로 비례율을 올리곤 한다.

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만약, 종전자산평가액이 1억원이고 비례율이 100%라면 권리가액이 1억원이고 비례율이 110%라면 권리가액이 1억 1천만원이 된다. 이렇게 권리가액을 따지는 이유는 추가분담금 산정 시에 종전자산평가액이 아닌 권리가액을 기준으로 하기 때문이다.

예시로 어느 재개발 구역의 총 수입이 3,200억이고 총사업비가 2,500억, 종전자산평가액이 840억원이라면 비례율은 거의 100%이다. 그리 나쁘다고 할 수는 없다. 그런데 비레율은 어디까지나 추정치이므로 추후 일반분양가가 달라지거나 사업기간이 길어지고 공사비가 오르면 비례율은 달라진다.

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같은 조건에서 일반분양가가 150억 정도 올라간다면 비례율은 115%로 올라가서 조합원 분담금은 줄어든다.

비례율이 높아지는 경우

최근에는 비례율을 너무 높게하지 않으려고 한다. 비례율이 높을 경우 조합에서 별도의 법인세를 납부해야 하기 때문에 비례율을 높이는 대신 조합원 특별제공품목을 늘리거나 조합원 분양가를 낮추는 방향으로 간다.

 

우리는 또 알아야 할 요소가 있는데 "추가분담금"이다. 추가분담금은 내야 할 분담금에 추가로 내야할 금액이다. 이것은 사업진행이 늦어지면서 발생하는 사업비나 물가 상승, 금융비용 상승 등으로 추가분담금이 발생한다.

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비례율은 추가 분담금과 마찬가지로 청산 시에 최종 확정된다. 비례율은 다음과 같은 경우에 상승하는데 대표적으로 용적률이 높고 조합원 수가 적은 경우이다.

비례율의 함정

비례율은 항상 의도적으로 정해진다는 의심을 무조건 해야한다. 비례율과 관련된 주요 요소는 총 사업수입, 총 사업비용, 총 조합원 종전자산평가액이다.

계산대로라면 세 가지 항목의 금액이 확정되고 비례율이 나와야 권리가액이 나오고 분담금이 나온다. 그러나 재개발 현장에선 비례율을 미리 정해두고 비례율, 총 사업수입, 총 사업비용을 토대로 조합원 종전자산평가액을 최종적으로 산출한다.

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즉, 조합원 종전자산평가액을 알아야 비례율을 구하는 것이 아니라 미리 정해둔 비례율에 맞춰 종전자산평가액을 끼워 넣기에 비례율이 높다고 무조건 사업성이 좋은 것이 아니다. 그래서 비례율의 함정에 빠지지 말라고 한다.

조합원의 종류

조합원은 원조합원과 조합원 자격을 승계받은 승계조합원으로 나눌 수 있다. 원조합원은 재개발, 재건축 조합의 주택소유자로 관리처분인가 전부터 소유권을 보유하고 있는 조합원이다.

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관리처분인가 이후 원조합원으로부터 조합원 지위를 승계받은 사람을 승계조합원이라 한다. 이렇게 굳이 조합원, 원조합으로 종류를 나눈 이유는 "세금" 때문이다.

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세금 부과 기준은 사업시행인가일이다. 그리고 08년 3월 12일 기준으로 그 이전에 정비구역으로 지정된 사업장은 사업시행인가일을 기준으로 원조합원과 승계조합원을 구분하지만, 08년 3월 12일 이후 정비구역 지정된 사업장, 즉, 대부분은 정비구역지정일을 기준으로 세금이 부과된다.

원조합 기준일을 사업시행인가일에서 정비구역지정고시일로 앞당긴다면 원조합자격으로 아파트 완공시 85㎡ 이하의 경우 취득세 면제 받을 수 있는 대상이 줄어들게 된다. 결국 세금을 많이 걷기 위해 조건이 더 강화된 것이다.

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19년도부터는 원조합의 경우 취득세 면제 규정은 없어지고 전용 65㎡ 이하인 경우 75% 감면해주고 85㎡ 이하는 50% 감면받는다. 승계조합원은 85㎡ 이하는 2.96%, 85㎡를 초과하면 3.16% 취득세를 납부한다. 그러나 재건축은 원조합원 승계조합원 구분 없이 85㎡ 이하라도 취득세를 납부한다.