서울 유일한 달동네 백사마을(중계마을) 재개발 입지 사업성 분석

서울하면 대한민국의 넘버원, 990만명 이상의 수도로 알고 있다. 지방에서 볼 수 없는 수많은 놀거리와 상권, 엄청난 일자리로 지방 사람들이나 경기도 사람들은 결국 서울로 오고 싶어한다.

롯데타워에 올라가서 내려다 본 서울의 전경은 엄청났고 "이 많은 집들이 있는데 왜 내 집 하나가 없을까"하는 생각도 들었다.

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결국 정약용 선생님도 아들에게 서울을 떠나지 말라고 하고 유명한 부동산 투자자들도 물려도 서울에 물리라고 했다. 그래서 저소득층이 오히려 서울을 떠나지 못하고 빈민가, 판자촌을 형성하여 현재까지도 살아오고 있는 것이다.

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오늘은 서울 유일한 달동네 백사마을(중계마을) 재개발 입지 사업성 분석입니다.

백사마을(중계마을)

중계동은 서울 3대 학원가로 유명하다. 목동, 대치동, 중계동으로 이 3곳이 대한민국 서울 3대 학원가라 불리고 이 중 중계동이 가장 저렴한 가격의 집값으로 이용할 수 있는 곳이다.

중계동 학원가

중계동은 은행사거리가 학원가로 유명하다. 은행사거리는 학교, 학원, 집이 모두 붙어있는 완벽한 직주근접에다 저렴하다. 아이들을 차로 라이딩할 필요도 없어 맞벌이 중산층 가정이 가장 선호하기도 한다. 명실상부 강북의 대치동으로 학원도 특목고 대비 종합학원부터 대입준비까지 다 들어와있다.

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또한, 강북 일대와 의정부, 남양주, 구리 등의 경기도권에서 교육에 관심이 있는 가정이 모이는 교육지대이다. 중계동과 목동은 명문 학군들이 모두 강남으로 이전해도 아직까지 자존심을 지키고 있는 곳이다.

강북의 대표 자사고인 "쌍문동 선덕고"는 2020년 전후로 좋은 성적을 보여준다. 외고를 제외하고 일반고, 자사고 중에서 선덕고는 수시 합격자도 강북에서 많은 편이다. 신일고도 전국 100위권 학교로 길음뉴타운 등의 성북구나 강북구 출신 학생들이 많이 지원하고 있다.

 

학주근접이 가능한 중계동 은행사거리는 노원역과 노원구를 먹여살리는 큰 영향력을 미친다. 다른 동네에 비해 학교들이 많은데 고등학교만 보더라도 15분 거리 내에 상명고, 영신여고, 불암고, 서라벌고, 재현고, 혜성여고, 대진여고, 대진고 등이 있다.

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이유는 노원구가 서울 외곽의 대표 베드타운이기 때문이고 계획개발이 이루어진 곳이라 많은 인구가 철저하게 유입될 수 있게 설계된 곳이기 때문이다. 은행사거리에서 가장 선호도가 높은 곳은 "을지초-을지중" 라인이다.

백사마을 재개발

백사마을은 중계동에 위치한 서울시 마지막 달동네이다. 과거 금호동, 옥수동도 달동네였다고 하고 흑석뉴타운도 달동네였다고 들었다. 아직 드문드문 개발이 덜 된 곳도 있지만 그렇게 발전한 곳이 과거엔 달동네였다는 것도 놀라웠다.

백사마을은 1967년 도심개발로 인해 청계천, 창신동, 영등포 등에서 강제철거당한 주민들이 이주하여 생긴 마을이다. 1971년에 개발제한구역으로 지정되고 08년도에 도시미관 회복을 위해 개발제한구역에서 해제되었다.

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그리고 09년도부터 재개발구역으로 지정되어 개발이 될 것 같이 굴었다. 하지만 15년이 지나서야 재개발이 시작되었다. 사업비와 건축방식, 주민들의 갈등 등으로 인해 사업이 굉장히 지체되었다.

올해가 되어서야 백사마을이 사업시행인가를 받고 노원구 중계본동 104번지 일대 18만 7천제곱미터의 면적이 25년부터 시작하여 2,437세대로 새롭게 탄생하게 된다. 올해는 백사마을과 구룡마을 같은 판자촌이 새롭게 태어나는 해라고 볼 수 있다.

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백사마을은 아파트 평균 층수가 12층 이하, 최고 층수가 20층 이하로 의견을 모아졌고 일반 재개발과 달리 단독주택과 아파트가 어우러진 특이한 주거지 보존 방법이 적용된다.

 

34개동의 지하 5층~지상 20층으로 전용면적 59~190제곱미터, 1,953가구로 만드려고 한다. 나머지 484가구는 다세대주택에 공급한다. 전용면적은 30~85제곱미터이다.

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9명의 건축가가 각각 다른 디자인으로 다양한 층수의 아파트와 일반주택을 적절한 배치로 자연경관을 살리고 골목길 등 일부 지형을 보존하여 신과구가 섞인 레트로한 분위기를 형성하려 한다.

또한, 백사마을의 과거를 보존하기 위해 전시관도 건립된다. 역사적 유품, 과거 생활용품, 예전 사진 등을 전시하여 동네 모습과 마을주민들을 길이길이 기억할 수 있는 것이 목표이다. 그리고 마을주민들과 함께 교류할 수 있는 공동이용시설도 배치하려 한다.

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이 복합개발방식은 다른 재개발 구역에도 영향을 끼칠 것으로 기대되는데 홍제동 개미마을도 비슷한 방식으로 사업이 개발될 것으로 보인다.

시공사는 GS건설, 사업시행자는 SH

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현재 백사마을은 24년 3월 기준 기존에 살던 562가구 중 475가구 이상이 이주한 상태이다. 약 85%가 이주한 셈이다. 구는 올해 주민 이주를 마무리하고 빈집철거를 끝내고 25년 착공을 시작한다.

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21년 12월 사업 시공사는 GS건설로 결정되었고 22년 12월 토지등소유자들에게 분양신청을 완료하였다. 약 97%가 분양신청했다. 사업시행사인 SH는 계층의 차별과 소외가 없이 혁신적인 디자인으로 임대아파트와 일반분양단지의 차별을 두지않으려고 한다.

입지

이미 판자촌으로 생길 때부터 주거환경이 열악한 만큼 입지가 그렇게 좋다고 할 수 없다. 지하철 7호선 하계역과 약 1.6km 거리에 있어 버스를 타고 이동해야 편하다.

불암산 자락에 있어 경사가 있고 산세권이지만 도보로 15분 거리에 은행사거리 학원가와 학군을 갖춘 교육환경이 조성되어있다. 또한, 왕십리까지 20분 대에 진출할 수 있는 동북선의 건설로 교통 여건도 개선될 것으로 보인다.

노원구 일대에는 "신축"이라고 말할 수 있는 것이 적은데 분담금 문제로 재건축이 중단되고 현재 "노원 포레나"가 대표적인 신축이고 분양가가 4억대지만 현재는 10억 이상으로 거래되고 있어 신축 아파트가 생긴다면 외곽이라도 인기가 있을 것으로 보인다.