근린생활시설 빌라 재개발 입주권 받는 경우와 현금청산 주의사항

근린생활시설은 사실상 주택으로 사용할 수 있는 용도가 아니다. 일반적으로 주택가와 인접하여 주민들의 생활 편의를 위해 도움을 주는 시설로 생각하면 된다.

그래서 근린생활시설을 빌라로 착각하면 안된다. 내가 실제로 빌라인 줄 알고 투자했다가 사실 근린생활시설인데 08년도 이후에 지어진 신축이라면 재개발 입주권이 나오지 않을 수 있다.

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오늘은 근린생활시설 빌라 재개발 입주권 받는 경우와 현금청산 주의사항에 대한 포스팅입니다.

근린생활시설

근린생활시설은 "건축법"에 의한 용도별 건축물의 종류상 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 로 분류한다. 주민들의 편의를 위해 생긴 시설들로 주택으로 용도를 바꾸어 사용하기도 한다.

대표적으로 파출소, 지역자치센터, 의원, 우체국, 일용품 등의 소매점의 경우 바닥면적의 합계가 1천㎡ 일때 제1종 근린생활시설이다.

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이외에도 제1종 근린생활시설에 해당되는 경우는 많다.

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2종 근린생활시설에는 대중음식점, 다방, 헬스클럽 등이 포함된다.

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취득세는 무조건 4.6%이다.

장점

 

아이러니하게 불법건축물이기에 주변보다 시세가 저렴하고 상가용이기 때문에 누진세가 없어 전기세가 적게 나온다.

단점

① 건축물 대상상 근린생활시설임에도 불구하고 주거용으로 사용하고 있는 것은 원칙적으로 불법이기 때문에 적발시에는 원상복구 명령이 내려진다.

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그래서 주택에 비해 수수료가 더 비싸다.

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② 금융권에서 대출한도가 적고 대출 이율이 높다. 연말정산을 할 때 월세 세액공제도 불가능하며 전세보증보험에도 가입할 수가 없다.

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③ 전입신고 및 확정일자를 받을 때 주의해야 한다.

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주택임대차보호법에는 주거의 형태는 주거용 건물 뿐만 아니라 주거 이외의 건물이라도 실제로 주거로 사용할 경우 주임법 적용을 받는다.

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즉, 근린생활시설을 주택용으로 사용할 경우에 전입신고 및 확정일자를 받을 수는 있다. 그러나 전세일 때 임대인의 경우 주택으로 인정되어 세 부담이 늘어날 수 있다.

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그래서 월세로 계약하는 것이 전세보단 낫다.

근린생활시설 경매로 넘어간 경우

근생시설에서 전세로 살다가 경매가 진행되어도 임차인은 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있다.

 

그러나 경매에선 이 근생 자체가 잘 낙찰되지 않는다. 이유는 용도에 맞게 사용하지 않았으므로 원상복구를 해야하기 때문이다.

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그렇지 않으면 이행강제금이 부과되기에 수익성이 떨어져 많은 유찰이 발생한 후 최대한 떨어졌을 때 낙찰될 확률이 높다.

근린생활시설 재개발 주의사항

재개발 입주권을 받기 위해 근린생활시설에 아무런 지식 없이 투자하는 경우 현금청산 당하고 입주권을 못 받을 수 있다.

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이유는 용도에 맞게 사용되지 않아서 근린생활시설을 주택으로 쓰면 입주권이 허가되지 않는다고 규정을 바꾸었기 때문이다.

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대표적인 것이 서울 용산구 청파동 재개발 구역이다. 현재 청파2구역에선 대지지분 10평짜리 근생빌라는 10억원 대이다.

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과거엔 근린생활시설이라도 주택처럼 사용한다면 입주권을 받을 수 있지만 지분쪼개기 문제로 인해 서울시가 규정을 바꾸었다.

재개발 입주권 받는 경우

단, 예외가 두가지가 있다.

첫번째로는 "세대원 세대 구성원 전체가 무주택인 상태에서 근린생활시설이 2008년 7월 30일 이전부터 주거용으로 사용된 경우" 주택처럼 입주권을 받을 수 있다.

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두번째로 권리가액 = 감정평가액 × 비례율의 값이 조합원 분양가 최저가보다 높으면 입주권을 받을 수 있다. 결국 대지지분이 엄청 높으면 받을 수 있는 것이다.

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2008년 이후 지어졌거나 지분이 적은 근생빌라는 결국 현금청산 당할 가능성이 높아지는 것이다. 현금청산 가격은 감정평가를 통해 책정하는 대신 통상 시세보다 낮게 매겨진다.

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결국 취득세 보유세 중개보수비 등 모든 것을 고려하고 현금청산 당하면 손해를 보는 것이다. 게다가 매년 이행강제금을 부담해야 한다.

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이행강제금은 근린생활시설을 주택용으로 변경하면 주택법에 어긋난 위반건축물이 될 경우에 내는 벌금 개념이다.

근생소유자들의 배짱장사

일부 근린생활시설 소유자들은 추후 사업을 진행하려면 근생빌라라도 입주권을 내줄 수 밖에 없도록 배짱장사를 펼치기도 한다.

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조합설립인가나 사업을 진행하기 위해서 토지주인의 동의률을 채우기 위해선 결국 근생빌라 소유주들에게 손을 빌려야한다고 생각하는 것이다.

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그래서 몇몇 재개발 추진지역에선 현금청산 전 입주권 확보를 위해 근생빌라 소유자 모임까지 생겼다.

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그러나 구역 주민 입장에선 조합원이 많이 늘어날수록 사업비가 늘어나기에 분담금이 증가하기에 싫어한다.

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재개발의 활성화를 위해 "도시 및 주거환경 정비 조례"를 바꿔 입주권 인정 범위를 확대하자고 한다. 그러나 입주권 부여 기준 변경에 대한 내용은 조례 개정 사항이기에 시의회의 동의도 거쳐야 한다.