반전세 계산, 전세 반전세 장단점, 주의사항

반전세란 말을 많이 들어봤을 것이다. 우리가 집을 마련하기 위해 다양한 계약 방법이 있는데 월세, 전세, 반전세가 있다.

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우리가 반전세를 알기 위해선 전세라는 개념을 먼저 알아야 한다.

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오늘은 반전세 계산, 전세 반전세 장단점, 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

전세

전세는 우리나라에만 있는 특이한 부동산 임대방식이다. 다른 나라에는 이러한 임대 방식이 없어서 집이 없는 사람의 경우 월세로 살고 있다.

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전세는 집이 없는 사람이 전세금을 집주인에게 맡기고 계약이 끝나면 전세금을 100%로 돌려받고 나가는 것이다.

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월세는 매달 자기 돈이 나가는 대신 전세는 100% 돌려받을 수 있고 전세자금대출을 할 경우 이자만 내면 되기에 월세보다 더 저렴하다.

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고금리 상황일 경우에는 반대이다. 오히려 금리가 높다보니 월세보다 이자가 더 높으면 전세가 시들고 월세가 더 살아난다.

갭투자의 수단

 

전세라는 영구채를 이용하여 갭투자를 하는 역사는 굉장히 오래되었다. 갭투자는 임차인의 보증금을 껴서 내 돈 조금만 보태어 그 집을 사고 가격이 오르면 주택을 파는 투자방법이다.

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외국인의 경우 전세제도에 크게 놀란다. 어째서 남에 집에 얹혀살다 가는데 돈을 100%로 돌려주느냐? 수억이 드는 금액을 뭘 믿고 집주인에게 맡기느냐? 등의 말이 있다.

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하지만 그 말은 정확하다.

임차인의 피 같은 돈으로 사기를 쳐서 깡통주택으로 만들어 버리는 사태가 올해 크게 이슈가 되었다. 빌라왕 사건, 수원 전세사기가 그 예이다.

전세 폐지

1970년대 부터 전세 문화가 정착하고 21세기에 들어와서도 전체 주택의 50%가 임차인이라고 보도한다.

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그러나 전세제도가 많은 문제를 가지고 있어 폐지하려는 말들이 나온다. 그 대안으로 저렴한 월세 대안, 장기공공임대주택 공급, 전세등기의 의무화 등의 대책이 나왔다.

하지만 50년 넘게 지속되어온 제도가 한번에 사라지기는 힘들다.

반전세란

 

반전세는 월세로 생활하기엔 너무 높은 부담을 줄이기 위해 전세와 월세를 합친 거주방식이다.

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평소 월세보다 더 높은 보증금을 맡기고 매달 발생하는 월별 임차료를 낮은 금액으로 계산하여 다달이 갚아나가는 것이 반전세이다.

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예를들어 계산한다면 보통 월세 50에 보증금 5000이고 전세가 3억이라고 가정한다. 그러면 월세 30에 보증금을 1억 같은 경우로 수정해서 사는 경우를 반전세라 한다.

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이렇게 월세보다 높은 보증금을 내면서 낮은 임차료를 내는 방식으로 부담을 줄인다. 반전세는 주택과 상가가 다르고 계약을 원하는 경우 각 유형에 따라 전세, 반전세 계약 임대차보호법을 숙지한다.

장단점

앞서 설명한 듯이 반전세는 비싼 전세금을 모두 부담하지 못할 경우 전세 금액을 낮추고 월세를 조금 높여 생활할 수 있다. 그렇기에 전세대출이자 > 월세의 상황에는 반전세가 더 저렴한 장점이 있다.

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집주인의 경우엔 다달이 받는 월세가 있지만 큰 목돈을 받을 수 있는 전세금을 받지 못하기에 단점이다.

반전세 계산

조금 높은 보증금을 맡기는 대신 월세를 기존보다 저렴하게 받는 반전세도 우리나라 법 규정 상에 상한선이 있다.

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반전세 계산하는 방법은 국가 차원에서 정한 이율을 기반으로 결정한다.

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대한민국 기준 금리 3.5%에 가산금리는 대통령령에 의해 2%를 가산하여 5.5%로 정하고 이 5.5%를 절대로 넘어서는 안 된다.

반전세를 계산하기 전에 보증금을 3억원을 가정한다면 5.5%는 1,650만원이다. 그리고 이 1,650만원에 12개월로 나눈 값인 137만원이 1달에 내야할 월세이다.

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보증금을 3억으로 계산하니 엄청난 월세이다. 이렇게 비싼 월세이기에 사람들은 차라리 전세보증보험을 들고 저금리의 전세자금대출을 빌려 전세로 들어가고 있다.

반전세 주의사항

반전세의 주의사항으로는 몇 가지 있다.

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반전세는 상한선 금액은 있으나 임대인과 협의를 하여 금액을 낮출 수 있다. 그러나 안전하게 하기 위해 공인중개사와 함께 계약하도록 한다.

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인테리어 리모델링이나 내부 공사 등의 문제를 막기 위해 특약사항에 집주인 허락 없이 집을 손보는 행위를 못 하게 한다.

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계약 전 실거래가 조회 후 계약 금액을 비교하고 등기부등본을 통해 해당 주택 근저당을 확인하여 안전한 물건만 계약해야 한다.

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그리고 보증보험, 전세권 설정 가능 여부 등도 조사하도록 한다.