분당 1기 신도시 특별법 재건축 풍선효 사업성 분석, 추진단지 상황

분당 1기 신도시는 재건축 때문에 핫하다. 호가는 하루지나면 오르고 전화도 불 같이 온다고 한다. 오늘은 분당 1기 신도시특별법 재건축 선도지구 추진단지 중 하나인 풍선효와 선도지구 추진 현황입니다.

1기 신도시 재건축 선도지구 상황

먼저, 서현동의 시범단지는 기존의 4개 단지인 우성, 현대, 한양, 삼성 중 2:2 분열발생하여 우성현대 / 삼성한양으로 나뉘어졌다. 아마 둘 중 하나가 선도지구로 선정될 확률이 높고 우성현대는 한국자산신탁에 선정완료되었고 사전동의율 83%이다. 삼성, 한양은 한국토지신탁 선정예상되고 사전동의율은 80% 대이다.

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다음으로 분당의 강남인 정자동의 한솔 1, 2, 3단지는 한국토지신탁에 선정완료되었고 동의율은 무려 90%나 된다. 조합원들은 하이엔드 브랜드를 노리고 이름을 "정자동 디에이치"로 짓고 싶어한다. 즉, 현대건설을 노리는 중이다.

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수내동 양지마을의 경우 동의율이 87%이고 상가 동의율이 40% 대이다. 아수라님의 아파트이기도 한데 상가싸움이 재건축의 문제 해결관건이다. 왜냐하면, 상가들도 아파트 1채를 받고 싶어하지만 현실적으로 어렵기 때문이다.

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이매동의 청구성지는 동의율이 86%이나 신탁사 선정에 움직임은 보이지 않는다. 초역세권이긴 하지만 세대수가 적다. 이매동 한동금동는 한신, 동신, 금강, 동부코오롱으로 이루어져 최근 끼워맞춘듯한 느낌이 든다. 동의율은 70%대이다.

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미금동 오리, 까치, 하얀아파트는 교보자산신탁으로 신탁사 선정했고 동의율은 85%이지만 하얀마을은 위치가 애매하다, 미금의 또 다른 핫플레이스인 정자일로는 여러 단지가 합쳐졌으나 초역세권이 아닌 곳도 있어 재자리 재건축 요구 등 이해관계가 있고 과거 상가쪼개기 문제가 발생했다. 현재 동의율은 90%이다.

이매동 풍림, 선경, 효성

오늘 설명하는 이매동 풍선효 아파트는 풍림과 선경, 효성 이렇게 분열이 발생했다. 현재 풍림과 선경은 동의율 80%이고 효성은 단독으로 재건축 목표로 한다. 효성이 위치와 대지지분 등 조건이 두 단지에 비해 좋아서 따로 가려고 한다.

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선도지구로 선정만 된다면 정부의 정책의 효과를 드러내기 위해 무조건 1채는 재건축 시작할 것이다. 이미 동의율이 90% 달성하고 토지신탁까지 완료한 곳도 있는데 이렇게 빠르게 주민동의율을 얻는다면 선도지구에 선정될 가능성이 높다.

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그래서 향간에는 한솔마을 123단지와 우성과 현대 혹은 삼성과 한양아파트를 재건축 선도지구로 유망하게 꼽고있다. 풍선효는 풍림, 선경, 효성아파트를 줄인 말로 왼쪽에는 분당 수서간 고속도로가 오른쪽으로는 탄천을 끼고있다.

이매동 아름마을 효성

 

효성아파트는 1994년 12월에 입주하였고 총 7개동에 388세대이다. 최저 9층에서 최고 25층까지 용적률은 211%이다.

최근 GTX-A 성남역 때문에 실거래는 많지않지만 가격은 재건축 호재와 더불어 상승추세이다. 현재 36평 기준으로 17억대이다.

이매동 아름마을 선경

선경아파트는 1993년 10월에 입주하였고 총 5개동 370세대이다. 최저 9층에서 최고 17층으로 용적률은 183%이다. 평수는 16평과 31평으로 구성되어있다.

이매동 아름마을 풍림

풍림아파트는 1993년 8월 입주하였고 총 16개동 876세대이다. 최저 10층에서 최고 22층으로 용적률은 204%이다. 풍선효 단지 중 가장 세대수가 많고 다양한 평수로 이루어져있다. 29평의 경우 약 12억원대로 거래되고 있다.

입지

이매동은 학군이 좋으며 탄천을 끼고있어 쾌적하다. 하탑교 양옆에 학원가가 있고 이매중, 매송중은 학업성취율도 높다. 굿모닝파크 덕분에 판교신도시까지 도보로 가능하고 분당 엘리트 학군도 이용할 수 있다.

 

 

과거에는 고속도로 때문에 판교와 분당이 갈라져있었으나 굿모닝파크로 인해 판교와 연걸되었다. 굿모닝파크 사업은 분당-수서 고속도로를 덮어 공원으로 만드는 사업이다. 현재는 1단계 공사가 완공되었다.

GTX-A와 KTX 경강선이 28년 전면 개통한다면 아름마을 풍선효에서 성남역을 통해 서울로 빠르게 이동할 수 있다. 그렇게 서울과 강릉, 인천의 동서남북을 통과하는 핵심 요충지가 된다.

현재 성남역만 복합환승센터가 없는데 복합환승센터를 건립하기 위해 성남시 주민들이 움직이고 있다.

사업성 분석

1기 신도시 특별법에 의해 노후계획도시였던 분당이 재건축으로 후끈하다. 특별정비구역으로 지정하여 용적률 완화, 종상향, 기부채납 감소 등의 혜택을 통해 사업성을 극대화시키고 있다.

대표적으로 효성아파트의 사업성을 분석하였고 용적률은 최대 300%로 가정하고 기부채납은 10%로 가정했다.

일반분양가는 평당 3,500만원, 공사비는 750만원으로 계산했다. 3종일반주거지역의 필요 대지지분은 10.75평이다.

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아파트용 대지지분 = 22평 - 2.2평(기부채납 10%) = 19.8평

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일반분양 기여대지지분 = 19.8평 - 10.75평 = 9.05평

일반분양가는 평당 3,500만원이고 32평이므로 11억 2천만원이다. 그러나 마포자이힐스테이트가 59타입 분양가가 13억인 것을 가정하면 앞으로 일반분양가는 4천~6천만원까지 오를 확률이 높다.

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조합원 분양가 = 일반분양가 × 0.75 = 8억 4천만

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건축비 = 계약면적 55평 × 공사비 750만원 = 4억 1,250만원

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일반분양 수익 = 11억 2천 - 4억 1,250 = 7억 750만원

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 7억 750만원 ÷ 10.75평 = 65,813,953원

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일반분양 기여금액 = 65,813,953원 × 9.05평 = 5억 9,561만

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분담금 = 8억 4천만 - 5억 9,561만 = 2억 4천 4백만