홍제동 개미마을 재개발 사업 감정평가액 분담금 계산

서대문구 홍제동의 개미마을은 MBC 아나운서 김대호가 2억 500만원에 샀던 곳으로 알려지면서 유명해진 곳이다. 게다가 영화 "7번방의 선물"이 촬영되었던 곳이기도 하다.

개미마을은 그곳에 사는 주민들이 마치 개미처럼 일한다고 해서 지어진 이름으로 과거 피난민들이 모여 만들어진 판자촌이지만 벽화로 유명해져 사진을 찍으려 오는 관광객들도 늘고 있다.

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서울에 얼마 남지 않은 이 판자촌이 새로운 개발을 한다. 오늘은 홍제동 개미마을 재개발 사업 감정평가액 분담금 계산에 대한 포스팅입니다.

서대문구 홍제동

아쉽게도 산이 많은 지역이다. 거주 위주의 무악재역부터 홍제역까지 이르는 역세권은 도로변을 따라 양 사이드로 아파트가 밀집한다. 최근 분양한 서대문구 센트럴 아이파크도 홍제동에 위치한다.

신축보단 구축이 많고 광화문과 종로, 시청으로의 접근성이 편한 곳이다. 앞서 말했듯 산이 많아 숲세권인 장점이 있으나 들어갈수록 교통이 매우 불편해진다.

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그래서 곳곳에 재개발이 진행되는 곳이 많고 달동네로 유명한 개미마을이 홍제동에 위치한다. 최근에는 홍제역 해링턴 플레이스, 서대문 푸르지오 센트럴파크 등 재건축 아파트가 생겼다.

개미마을

 

개미마을은 인왕산 끝자락, 서대문구 홍제동에 위치한 마을로 6.25 전쟁 당시 피난민들이 모여들며 만들어진 판자촌이다.

1980년대에는 "개미처럼 열심히 일하는 주민"이란 의미에서 개미마을로 이름이 붙여졌고 지금까지도 그 이름이 사용되고 있다.

한때는 서울시에서 얼마 안 되는 "자연취락구역"이었으나 06년도 재개발을 위해 해제시켰다. 주민 및 거주자 대부분 기초생활수급자들이 많으며 노인층들이 대부분이다.

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버스도 딱 1대 밖에 안 가서 교통도 매우 불편한 곳이다. 지하철역과도 거리가 멀어 개미마을로 가려면 지하철역에서 마을버스를 갈아타야한다. 과거에도 재개발과 주거환경관리사업 등 다양한 방법으로 개발하려했으나 복잡한 소유관계와 낮은 사업성 때문에 결국 무산되었다.

신통기획

개미마을과 그 주변은 1종 일반주거지역으로 사업성이 전혀 없었던 곳이다. 1종일반주거지역은 용적률 150% 상향, 4층 이하의 저층주택만 지을 수 있기 때문이다.

 

이러한 제한 때문에 예전에는 개발이 무산되었다. 그러나 신통기획에 선정되고 서대문구는 서울시와 협의하여 용도지역 변경을 통한 종상향을 추진하고 있다.

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신통기획으로 홍제동 개미마을과 홍제4재개발 구역, 문화마을 일대를 통합적으로 개발하려고 한다. 5월달 기준으로 동의율이 약 28%이고 신통기획으로 재개발되려면 동의율이 60%가 되어야한다.

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제일 먼저 구릉지인 지형특성과 사업성 부족 문제를 해결하기 위해 합리적인 토지이용계획을 하여 종상향을 목표로 한다. 개미마을은 이미 화재위험과 붕괴 문제를 안고 있어 재개발이 절실하다는 평이 많아 빠르게 동의율 60%를 달성하고 후보지 선정에 달성하려한다.

단, 신통기획 후보지에만 올라도 토지거래허가구역으로 지정되어 실거주 및 거래허가가 필수이다. 신통기획은 "패스트트랙, 공공주택 인센티브 적용 및 입안 동의율 완화, 재개발 임대주택 확대시 연면적 기준 도입" 등의 혜택이 있다.

사업성

1950년~60년대의 마을 모습을 보존하기 위해 서울시에서 미래유산으로 지정한 곳이기 때문에 개발에 대한 압력이 적었다. 게다가 관광객들이 와서 벽화를 보고 사진을 찍는 명소로 바뀌었다.

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그러다보니 애초에 현재 용도구역으론 사업성이 전혀 안 나와 서울시에서 개발을 위한 특혜를 줘야 사업성이 나온다. 그래서 공공 인센티브 적용으로 기부채납 비율을 감소시키고 추진위원회를 없애 "조합직접설립제도"를 추진하여 기간 단축을 해야한다.

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"패스트트랙"을 통해 상업성과 공공성을 조화시켜 빠르게 가이드라인을 마련하고 자문하여 주민제안이나 지구단위 계획 등의 기간을 단축시켜야한다. 아마 용적률 상향을 300%까진 못해도 200%~250%까지 할 수 있을 것으로 보인다.

감정평가 및 분담금 분석

대표적으로 3억 빌라와 2억 5,000만원의 빌라의 보정률을 계산해보았다. 각각 1.89, 1.72에 산술평균을 구하면 1.8배이다. 김대호 아나운서의 2억짜리 주택에 대략적인 감정평가액은 1.7~1.8배 곱한 값으로 3억 4천~3억 6천만원으로 나온다.

여기에 비례율은 100%로 가정하고 59타입 일반분양가 평당가가 4,000만원으로 가정하면 10억원의 일반분양가가 나온다. 여기에 조합원 분양가는 일반분양가의 80%로 가정하면 8억이고 8억 - 3억 6천만원 = 4억 4천만원의 분담금이 나온다.