방배동 신동아 오티에르 방배 재건축 사업성 분담금 분석

방배동 신동아 아파트도 재건축을 추진하고 용산의 신동아 아파트도 재건축을 추진하는 것을 보니 신동아란 이름이 호재가 많은것 같다. 방배동은 과거 박명수가 살던..아니 서초구의 과거 부촌이었지만 현재는 노후화된 주택이 많아 서초구 부촌의 이름은 반포동으로 옮겨갔다.

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그래도 구관이 명관이란 말이 있듯이 여러가지 개발사업으로 다시 몸값을 키우고 있다. 오늘은 방배동 신동아 오티에르 방배 재건축 사업성 분담금 분석입니다.

방배동 신동아

"원조 부촌"이란 말이 있는 방배동은 올 하반기에만 대단지 신축 아파트 2개가 분양된다. 다른 단지들도 사업시행인가 등 새 아파트로 가는 인허가 절차를 거의 다 마쳤다.

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방배동은 방배아트자이, 방배그랑자이 등의 신축 이후 별다른 소식이 없었으나 현재 진행 중인 사업이 완료되면 약 1만가구가 서울 강남 8학군에 진출할 수 있는 기회를 얻는 것이다. 방배 5구역, 방배 6구역, 방배 13구역, 방배 14구역, 성뒤마을, 삼호, 신삼호, 임광3차 등이 대표적인 사업구역이다.

방배 신동아는 다른 사업장과 달리 사업속도에서 타의 추종을 불허한다. 과거 방배동 남쪽은 1980년대 지어진 방배 신동아, 방배삼익, 방배경남 등의 아파트들이 위치한 곳이다. 신동아는 중대형평수들로 이루어져 있고 173%의 용적률로 평균 대지지분이 높아 사업성이 뛰어나다.

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인근에 상문고, 서울고가 있어 고등학생 자녀를 둔 학부모와 2호선 방배역이 있어 강남까지 접근하기 편하다.

 

신동아아파트는 그 어떤 사업장보다 빠르게 진행되었는데 20년 추진위 설립 이후 20년 말 조합설립인가, 22년 사업시행인가, 23년 관리처분인가, 24년 이주완료했다. 무려 4년 만에 진행된 것이다. 이렇게 사업이 빠르게 진행된다면 예비비나 사업비, 공사비 등이 줄어들어 분담금이 팍 감소할 수 있다.

입지

디에이치 방배, 래미안 원페를라, 방배 포레스트 자이, 아크로 리츠카운티 등 수많은 하이엔드 브랜드가 들어오는 알짜배기 자리가 방배동이다.

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그 중 신동아 아파트는 포스코이앤씨의 하이엔드 브랜드인 "오티에르"가 처음 적용되는 단지이다. 2호선 방배역 초역세권에 경사도가 없는 구역으로 바로 뒤에 방배 삼익아파트가 있고 이는 아크로 리츠카운티로 탄생한다.

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2호선 초역세권으로 200m 떨어져있고 우측 3호선 남부터미널역과 1km 내외에 7호선 내방역도 도보로 15분 내에 있다. 서울 성모병원이 2.2km 거리에 있는 병세권이다. 자차로 서리풀터널과 강남순환도로, 서초 IC이용이 가능하여 강북으로 빨리 갈 수 있다.

공원을 안고 있으며 아쉽게도 초품아는 아니지만 가장 가까운데 방일초등학교가 도보로 14분 내에 있다. 강남 8학군으로 유명한 서울고, 상문고가 인접하다. 방배동에서 서문여고는 전국 100위권 학교이고 동덕여고도 점점 더 좋아지고 있다.

오티에르 방배

오티에르 방배는 미국 라스베가스의 벨라지오 호텔과 두바이 국제 금융센터와 같은 세계적인 랜드마크를 지은 프로젝트팀이 맡았다. 또한, 조경은 무려 하버드대학 조경학과 교수가 이끄는 팀이 맡아 엄청난 작품이 나올 것으로 기대된다. 하지만 그만큼 분담금이 증가하는 것은 어쩔 수없다.

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방배동이 서초구인만큼 부자들만 들어올 수 있게 만드겠다는 것이다. 지하 3층~지상 35층, 임대 109세대를 포함하여 총 843세대 규모이다. 이 중 일반분양은 241세대이다.

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커뮤니티 시설로 카페, 도서관, 사우나, 수영장, 골프장 등 왠만한 것은 다 있으며 팬트하우스까지 갖추고 있다. 10개 동에 35층의 고층아파트로 이루어지고 각각의 세대수는 다음과 같다.

 

사업성 분석

방배 신동아는 3종일반주거지역에 정비구역 면적이 37,902㎡의 1만평 부지에 정비기반 시설 도로 980㎡, 문화시설 건축물 면적 3,275㎡를 기부채납하여 건폐율 16.39%로 쾌적하고 용적률 299.98%로 허용 용적률을 꽉 채워서 알차게 재건축한다.

물론 위의 가격은 조합원 분양가라 일반분양가는 이보다 약 15%~20%가 더 비쌀 것으로 예상된다. 전용 59는 16억, 전용 84는 21억으로 예상된다. 일반분양가 평당가는 7,100~7,700만원으로 엄청난 가격이다.

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조합에 따르면 개략적인 비례율을 추정하기 위해 산정한 총 분양수입은 1조 6천 8백억이고 총 지출금액은 5천 6백억이다. 종전자산평가액은 1조 3천억이라 추정 비례율은 86.6%로 사업성은 낮게 봤다. 그래도 분양시점 분양가 상승으로 비례율이 상승할 것으로 내다보았다.

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분담금은 각 개별 아파트의 종전자산평가액 × 비례율 = 권리가액, 조합원 분양가 - 권리가액 = 분담금으로 비례율이 높으면 높을수록 분담금이 적다.

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방배 신동아는 최근 24억에 거래되었는데 이는 재건축 호재가 반영된 것이다. 방배 신동아의 종전자산평가액이 14억이라 가정한다면, 비례율을 곱하면 12억 1,200만이 나온다. 여기서 전용 59를 갖고싶다면 14.2억 - 12.12억 = 2.08억을 추가로 내면 된다.

주변 시세

방배역 도보권에 위치한 방배 그랑자이는 임대 33세대를 포함하여 총 759세대로 21년 준공되었다. 32평이 26억이다.

방배 아트자이의 경우 21년 준공되고 758세대로 33평이 21억에 거래되었다. 신동아아파트와 바로 옆에 있다.