부산 연산동 망미주공 조합설립완료 재건축 용적률 완화 분담금

망미주공은 수영구 망미동에 위치한 아파트라고 생각할 수 있는데 사실은 망미동에 위치하지 않고 연제구 연산동에 위치한다. 망미주공 재건축을 "연산 5구역"이라고도 칭하기도 한다.

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이름만 망미주공이지 사실상 연산주공이라 생각하고 동래럭키와 마찬가지로 부산 내륙 재건축 대어 중 하나로 본다. 부산도 노후특별도시법 혜택을 받는 곳이 존재한다. 대표적인 것이 해운대구이고 과연 망미주공이 있는 연제구도 포함되는지 알아보겠다.

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오늘은 망미주공 조합설립완료 재건축 용적률 완화 분담금 분석입니다.

망미주공 조합설립 완료

망미주공은 당시 대한주택공사에서 지은 혁신적인 주공아파트였다. 107동~110동은 1층이 단독 테라스동으로 상징적인 단지이지만 세대수가 적고 혁신적인 관계로 가격이 비싸다.

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111동과 112동은 당시로서 파격적인 필로티 구조를 도입하면서 1층에 주차장을 배치했다. 이는 80년대에 생각하기 어려운 디자인 방식인데 이를 적용하여 저층 세대에도 일조권 문제를 해결했다.

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또한, 단지 내부에 상가와 학원건물, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 위치하여 아파트 단지 내부에서 모든 것을 해결할 수 있게 만들었다. 최근에는 조합설립인가되어 재건축에 한걸음 더 내딛게 되었다.

땅값이 싸던 과거이기에 단지 간의 거리도 넓직하고 단지도 넓고 녹지도 풍부한 편이다. 하지만 역시 구축이기에 주차장이 부족하여 주차지옥이다. 하지만 이도 이제 재건축된다면 주차장이 늘어나면서 주차지옥도 탈피할 수 있다. 하지만 과거 망미주공이 간직하던 녹지지역과 넓직한 동과 동의 거리는 어찌 될 지는 모르겠다.

입지

 

1호선 역과는 거리가 멀다. 1호선은 도보로 약 3KM로 40분, 3호선은 약 800M로 도보로 15분이다. 망미역 준역세권이라 칭할 수는 있다.

수영강도 옆에 있고 단지 중앙에는 언덕 둘레길이 있어 조깅이나 걷는 것도 좋다. 특히, 나무가 많이 심어져있어 공기가 좋은 느낌이 들고 있는 녹색지대이다. 센텀과 수영구, 서면, 부산역 모두 가까워 이마트 트레이더스, 코스트코, 센텀시티, 동래 롯데백화점과 센텀시티 신세계백화점 등이 모두 가까운 입지에 있다.

토현초를 안고 있는 초품아에다 토현중학교도 있다. 배산초도 붙어있고 남일고와 망미중도 근처에 있다. 심지어 유치원까지. 게다가 버스 노선도 잘 되어 있어 망미주공에서 버스를 타고 부산 왠만한 곳은 다 갈 수 있다고 본다.

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학원가는 남천동 학원가와 센텀시티 학원가를 이용하면 된다. 사직동 학원가와 좌동도 학원가로 유명해 학원이 많긴 하지만 좀 멀다.

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부산은 인구수에 비례하여 다른 광역시보다 많은 특목고를 보유하긴 하지만 문과가 좋아하는 상위권 외고, 국제고 선호도가 떨어지고 이공계를 위한 과학고가 부족하다.

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부산 특목고로는 해운대에 있는 "부산외고", 사하구에 있는 "부일외고"가 있고 자사고인 "해운대고"도 있다. 부산 유명한 고등학교로 "대연고", "부산센텀여고", "센텀고", "덕문여고", "동인고" 등이 있다.

사업성 분석

재건축한다는 이야기는 무려 20년 전부터 계속 나왔다. 05년부터 재건축하자고 이야기를 꺼냈지만 아직까지 완료되지 못하였다. 재건축 확정으로는 15년도지만 조합설립인가가 24년 4월에 났다.

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예정으로는 7월 입찰공고하여 8월에 시공사 선정할 것으로 보인다. 사업비가 무려 1조 4,000억 규모로 삼익비치와 동래럭키를 이은 최대 재건축이라 통한다.

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망미주공은 연산동 지하 4층~지상 45층 규모의 아파트 19개동, 약 3천세대의 아파트를 건설할 예정이다. 조합에선 용적률 상향을 통한 인센티브를 통해 3,200세대까지 늘려 사업성을 더 좋게 만드려고 한다.

 

28년 착공을 목적으로 공사기간은 3년 6개월, 완공은 2031년으로 잡고있다. 노후도시특별법에 선정된 곳은 "안전진단 완화", "용적률 상향", "절차 간소화" 혜택을 통해 통합심의 절차를 통해 신속한 사업이 추진되고 특별정비구역으로 지정되어 사업이 진행된다.

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연제구는 아쉽게도 노후도시특별법에 해당하는 구역이 아니기에 노후특별법에 따른 혜택을 받기 어려우나 서울시에서 재개발/재건축 규제완화를 비슷하게도 부산에 적용될 것인가가 관건이다.

예를들어, 부산 연제구 망미주공이 "중심지구 정비"를 통해 용적률 상향 및 건출물 종류 제한해제, 건축물 높이와 건폐율 완화, 녹색 증식 방지 폐지 등의 혜택을 받을 수 있다. "중심지구 정비구역"은 역세권 및 상업업무지구의 고밀도 개발을 목표로 하는 구역이다.

그래도 공공기여 부담완화 정도는 적용되어 "기부채납" 비율을 낮추어 의무공공기여 부담을 낮추어 건설사가 더 많이 남기도록 해주어 사업성이 좋게 만들 확률은 있다. 통합심의 처리를 통해 인허가 기간을 "1년 6개월"까지 단축하여 빠르게 진행될 수 있도록 건의해 볼 수도 있다.

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만약, 사업장 내 분쟁이 끊이지 않고 갈등이 생긴다면 갈등 코디네이터 파견으로 모니터링, 사업상담, 갈등완화, 컨설팅 및 소통담당도 지원을 요구할 수 있을 것으로 보인다.

분담금 분석

일반분양가는 평당 3천만원, 공사비는 800만원으로, 조합원 분양가는 일반분양가 × 0.75로 가정했다.

일반분양가는 10억 2천만원, 3종일반주거지역 필요 대지지분은 10.75평이다.

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아파트용 대지지분 = 22평 - 기부채납 10%(완화가정) = 19.8평

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일반분양 기여대지지분 = 19.8평 - 10.75평 =9.05평

34평의 계약면적은 55평이므로 건축비는 4억 4천만원이다.

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일반분양 수익 = 10억 2천만 - 4억 4천만 = 5억 8천만

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대지지분 1평당 일반분양 수익 = 5억 8천 ÷ 10.75평 = 53,953,488원

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일반분양 기여금액 = 53,953,488원 × 9.05평 = 488,279,069원

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분담금 = 조합원 분양가 765,000,000 - 488,279,069 = 276,720,931원

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평균 대지지분으로 일반분양가 10억 2천으로 가정하면 약 3억원의 분담금이 나온다.