공시지가 1억 이하 주택수 산정, 취득세 양도세 중과배제 LTV 주담대 비율

주택을 매수하는데 다주택자들이 고려하는 것은 취득세랑 양도세일 것이다. 나 역시 다주택자가 되기 위해 고려했던 것이 취득세이다.

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그래도 1개가 공시지가 1억 이하라서 주택수에 산정이 안 되어 비규제지역 2주택으로 취득세가 1.1% 적용되어 내년에 마무리된다.

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오늘은 공시지가 1억 이하 주택수 산정, 취득세 양도세 중과배제 LTV 주담대 비율에 대한 분석이다.

공시지가 1억 이하 주택

공시지가 1억 이하 주택은 주택수에 산정하느냐 안 하느냐가 헷갈릴 수 있다.

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내가 만약 3억 아파트 1채, 공시지가 1억 미만 주택이 2채 있다면 주택수에 산정이 안 된다고 고려하면 1세대 1주택이라는 것이다.

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하지만 소득세법상 1세대 3주택이므로 결국 양도를 할 경우 비과세가 적용되지는 않는다.

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그러나 취득세의 경우 중과가 되지않아 비규제지역일 경우 1주택으로 가정하여 1.1%만 내면 된다.

시가표준액 1억 이하의 주택 취득세 중과 배제

현재 취득세는 3주택자부터 조정지역과 비조정지역에 따라 중과된다.

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그러나 아직 개정된 법이 적용되지 않아 3주택자는 8%, 4주택 이상은 12%이므로 주의한다.​

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지방세법 시행령 제28조의 2, 제1호에 따르면 다음 각 호의 어느 하나에 해당되지 않는 주택은 중과세 대상으로 보지 않는다.

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그 아래로 첫번째 시가표준액이 1억 이하인 주택이다. "시가표준액(지분이나 부속토지만을 취득한 경우에는 전체의 시가표준액)이 1억원 이하인 주택은 취득세 중과 대상이 아니다"고 요약한다.

 

다만, 정비구역으로 지정, 고시된 지역 등 사업시행구역에 소재하는 주택은 제외한다. 즉, 재개발 및 재건축하는 주택은 중과세가 적용된다.

시가표준액 1억 이하 주택 보유수 산정에서 제외

1억원 이하의 주택은 그 주택 자체를 취득할 때 중과세를 적용하지 않으며 동시에 다른 주택을 취득할 때 주택 수 산정에도 제외된다.

단, 20년 8월 12일 이후냐에 따라 달라진다. 이유는 중과세율이 적용되는 것이 20년 8월 12일 이후이기 때문이다.

오피스텔, 조합원입주권, 주택분양권의 경우

같은 지방세법 시행령 제 28조의 4에 따르면 주택 수의 산정방법 중 다음과 같은 내용이 명시되어있다.

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"1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유 주택 수에서 제외한다."라는 내용이다.

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단, 이 내용에는 조건이 있다.

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① 상속으로 인해 취득한 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔은 상속개시일로부터 5년까지 주택 수 산정에 제외된다.

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② 시가표준액이 1억 미만인 오피스텔의 경우 주택 수 산정에 제외된다.

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③ 주택 수 산정일 현재 시가표준액 1억원 이하인 부속토지만을 소유한 경우 해당 부속토지를 주택으로 보지 않는다.

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④ 혼인 전에 소유한 주택분양권을 가진 사람이 혼인한 후 분양권으로 주택을 취득한 경우 그 배우자가 혼인 전에 소유한 주택은 주택수에 산정되지 않는다.

양도세는 ?

 

취득세를 중과 배제 받을 수 있지만 아쉽게도 양도세는 주택수로 산정이 되기에 비과세가 안 되고 중과된다. 22년 5월 11일부터 중과는 유예되고 내년도 유예된다.

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기준시가 1억 이하 주택이 양도세 중과 배제가 되려면 1세대 2주택인 경우이다. 만약, 서울에 A주택을 가지고 있고 평택에 기준시가 1억 이하 B주택을 가지고 있다면 B주택을 먼저 팔 경우 양도세 중과 없이 일반세율이 적용된다.

그러나 원래는 A주택을 먼저 판다면 양도세 중과 세율이 적용된다. 그래도 현재는 다주택자 양도세 중과 유예이다.

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다만, 분양권의 경우 21년 1월 1일 이후 계약분은 주택 수에 포함되어 다른 주택의 양도시에 중과가 되니 주의한다. 그 이전에 취득한 분양권은 주택 수 산정에 제외된다.

지방과 수도권에 따른 양도세

양도세에서 지방의 3억 이하 주택과 기준시가 1억 이하 주택은 모두 중과 배제 대상이다. 그러나 수도권과 광역시 지역의 기준시가 1억 이하 주택은 1세대 2주택인 경우에만 중과 배제이다.

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지방주택은 1세대 3주택 이상이라도 중과 배제된다. 또한, 주택 수 자체에서 제외되기 때문에 어떤 기준에도 해당하지 않는 주택을 먼저 매도해도 일반과세이다.

다만, 1세대 1주택 양도세 비과세 요건 적용을 위해서는 두 주택 모두 주택 수 제외가 적용되지 않는다. 1세대 1주택 양도세 비과세를 받기 위해선 정말 1주택이자이거나 일시적 2주택자여야만 한다.

주담대 LTV 주택수 산정

주담대 대출을 받을 때는 공시지가 1억 이하 주택도 주택수에 산정이 된다.

그래서 다주택자가 비규제지역에 아무리 공시지가 1억 이하 주택을 여러채 소유하고 있어도 대출을 받을 때는 주택수에 산정된다. 그래서 1세대 3주택 이상이면 LTV는 최대 60%까지 받을 수 있다.