감정평가방법 통한 종전자산평가로 내 분담금 대략 계산하기

권리가액이란 조합원이 재개발, 재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전자산평가액에 개발이익을 반영한 비례율을 곱한 값이다. 이때, 종전감정평가금액이 나와야 계산할 수 있다.

​

그래서 감정평가는 개별조합원 입장에선 개인의 이익과 직결되고 조합 입장에선 정비사업 전체의 승패가 직결될 만큼 중요하기 때문에 분쟁이 끊이지 않는다.

​

오늘은 감정평가방법 통한 종전자산평가로 내 분담금 대략 계산하기에 대한 분석입니다.

권리가액과 우선순위

비례율은 개발이익이 반영된 부동산의 가치이다. 즉, 사업에 참여하기 전에 소유했던 조합원들의 부동산이 재개발 사업을 통해 얼마로 개발이익을 얻는지 비율로 환산한 값이다. 그래서 비례율에 따라 사업성이 달라지는데 비례율은 얼마든지 바뀔 수 있기에 조심해야 한다.

그런데 사람들의 권리가액이 만약, 같다면 그들에게 동, 호수를 추첨할 때 어떻게 추첨할지 생각해본 적이 있을까 ? 가능성은 적지만 권리가액이 같으면 표와 같이 구분을 두고 동, 호수 추첨에 우선순위를 두기도 한다.

​

사람들은 재개발 구역 내 소유한 부동산 면적을 기준으로 아파트 분양받는 것을 생각한다. 하지만 실제 재개발 구역에선 조합원이 얼마나 큰 면적을 소유하고 있는가가 중요하지 않다. 면적이 크다고 무조건 감정평가액이 많이 나온다는 보장이 없고 큰 평수 아파트를 보상받지 못한다.

​

면적보다는 "권리가액"이 중요하다. 실제 50평 주택을 보유하고 있던 조합원이 27평형에 배정되고 15평 주택을 갖고 있던 사람이 30평형에 배정된 적도 있다. 그래서 내 권리가액이 얼마인지 대략적인 계산이 필요하다. 실제로 내 권리가액이 얼마인지 대략 계산하고 다가구 주택으로 보상을 크게 받지 못한다 판단하여 반대파로 돌아선 경우도 있다.

감정평가

누군가 말했다. 재개발에서 종전 자산 평가는 짬뽕이라고. 짬뽕을 맛있게 만들려고 한다면 육수, 콩나물, 당근, 무채, 호박, 오징어 등 다양한 야채와 해산물을 섞어 먹는다. 한번에 섞어버리다 보니 "니꺼, 내꺼"의 경계가 모호해진다.

 

근데 짬뽕을 나눠줄 몫을 정해야 할 때 굉장히 골치아프다. 조합원 각자의 몫을 정하는 곳은 조합총회지만 조합집행부, 시공사, 감정평가사의 영향력을 무시할 수 없다. 그래서 조합집행부를 잘 뽑고 감시를 잘 해야한다.

​

자주 조합에 들러 진행사항을 물어보고 의문점은 정보공개요청을 요구해야 한다. 감정평가에서 가장 큰 문제는 종전자산평가액이나 비례율을 모르고 분양신청을 해야 하는 것이다.

​

요즘은 분양신청을 하기 전 종전자산평가액을 조합원들에게 통지해야 한다. 그러나 조합원들의 반발이 너무 심해 사업이 지지부진해져서 조합에선 최대한 늦게 알려주는 편이다. 그러나 조합에선 재산권 침해나 알 권리를 지나치게 제한하는 것이다.

감정평가가 중요한 이유

감정평가란 토지 등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 금액으로 표시한다. 재개발 구역의 경우 2개 이상 평가기관에서 평가한 값을 산술 평가한다. 소유자의 주관적인 판단과 다른 결과가 많이 나온다. 동시에 사업방식이나 특성에 따라 결과가 다르다. 그래서 "뜨거운 감자"라 할 수 있다.

​

감정평가는 "형평성"과 "균형"을 맞추는 것이 중요하다. 분양대상 조합원과 현금청산 조합원, 일반주택과 공동주택간 상호 대립하는 이해관계의 형평성과 균형이 감정평가로 정해진다.

​

결국, 종전자산평가란 정비사업 시행 전의 기존 토지와 건물을 말하는 것인데 조합원이 현물출자하는 자산에 평가이므로 다음과 같은 기준으로 평가한다.

여기서 "나지상정"평가란 대지에 건물 등이 있어도 나지를 가정하여 토지를 평가하는 방법이다. 나지란 토지 위에 정착물이 없고 사법상 제한이 없는 토지이다.

토지감정평가방법

 

토지에 대한 감정평가는 먼저 해당 토지의 표준지를 선정하고 비교표준지의 공시지가를 기준으로 평가하고 인근 유사지역 중 재개발구역이 아닌 지역의 거래시세와 타 재개발구역의 평가금액 등을 참작하여 평가한다.

​

감정평가는 사업시행인가 고시일을 기준으로 하고 가격은 도로, 형상, 경사도, 이용가치 등에 따라 차이가 있고 개별공시지가보다 높다.

​

토지감정평가할 때는 "시점수정"도 하는데 이때, 지가변동률을 적용한다. 용도지역별 지간변동률을 적용하거나 평가대상 토지가 소재하는 시군구의 지가변동률을 근거로 한다. 기타요인으로는 관계법령에 의한 토지사용, 처분 등의 제한사항, 도시관리계획의 변경, 결정 등의 여러 사항을 종합적으로 보정하여 평가한다.

건물감정평가방법

건물의 감정평가는 원가법으로 한다. 재화나 용역을 취득할 당시의 교환가격인 원가를 자산평가기준으로 한다. 즉, 동일한 건물을 짓거나 취득하는데 비용이 얼마나 드는 것을 본다.

재개발 내 가장 많은 부분을 차지하는 단독주택의 경우 30년 이상 된 노후화된 주택이 대부분이다. 건물의 구조, 시공상태, 이용상황, 부대설비, 노후화 정도 등을 종합적으로 고려하여 평가하기에 주택마다 가격은 다르다.

이와 달리 아파트와 연립주택, 빌라 등은 같은 구분건물은 거래사례비교법으로 평가한다. 일반 건물과 달리 토지와 건물을 일체로 하여 평가하며 인근의 유사한 거래사례 중 적절한 사례를 선택하여 평가한다. 그런데 재개발 구역의 노후화된 주택을 수리, 보수한 경우 투입한 보수비는 감정평가액에 반영되지 않는다.

무허가건물감정평가방법

무허가건물도 일반 건물처럼 평가한다. 그러나 무허가건물은 "기존무허가건물"과 "신생무허가건물"로 구분한다. 기존무허가건축물은 권리가액 산정 시 포함되어 조합원자격이 주어지지만 신발생무허가건축룰은 권리가액 산정에서 제외되어 감정평가금액은 나오지만 조합원 자격이 주어지지 않는다.

과거 기존무허가건물의 감정평가액은 부산의 경우 1평당 70~100만원 정도로 평가되었다.