재테크(27)
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비례율과 비례율 함정에 의한 권리가액, 조합원 종류 따른 세금
비례율은 재개발에 관심 있는 사람이라면 익숙할 수 있는 용어이다. 해당 구역의 사업성을 나타낼 수 있는 지표이기 때문이다. 재건축으로 치면 무상지분율과 비슷하다.비례율은 조합원이 기존에 가지고 있던 자산과 재개발 이후 획득하는 자산의 비율이다. 그러나 비례율은 고무줄처럼 늘렸다 줄일 수 있는 함정이 있기도 해서 주의해야 한다.오늘은 비례율과 비례율 함정에 의한 권리가액, 조합원 종류 따른 세금에 대한 포스팅입니다.비례율 비례율은 내가 가진 구역의 사업성을 나타내는 지표로 "종전자산평가액"과 "사업비", "종후자산평가액"의 비율을 말하는 것이다. 개발이익률이라고도 하는데 사업이 완료된 후 조합이 벌어들일 총 수입금인 분양수입에서 사업비 등과 같은 총지출액을 뺀 금액을 구역 내 토지 및 건물의 감정평가액 ..
2024.06.21 -
실패하지 않는 재개발 투자, 재개발구역 진행상황 특약설정
재개발 구역은 다른 부동산 거래와 달리 미래가치가 포함되어서 특수성이 존재한다. 따라서, 매수인은 계약서 외에 "특약사항"과 "정비구역 안 설명, 고지확인서"를 확인해야 한다.특약사항은 계약서에 별도로 추가하면 되지만 정비구역 안 설명, 고지 확인서는 설명을 듣고 별도로 교부받아야 한다. 과거에는 공인중개사에게만 확인받았지만 이제는 "정비법"의 개정으로 토지등소유자도 법정사항을 설명, 고지하고 계약서에 기재해야 한다.따라서, 법 시행일인 09년 1월 28일 이후부터 정비구역 안 설명, 고지확인서를 교부받고 계약을 체결해야하는 의무가 있다.오늘은 실패하지 않는 재개발 투자, 재개발구역 진행사항 특약설정에 대한 내용입니다.재개발 구역 설명의무공인중개사는 정비예정구역이나 정비구역 모두 확인, 설명해야하는..
2024.06.20 -
다주택자 간주임대료 이자율 상승 따른 세금 절세전략
3주택자 이상이 되면 간주임대료를 내게된다. 간주임대료는 월세 받는 사람들에게는 세금을 받을 수 있는데 전세 내 준 사람들에게는 세금을 받을 수 없으니 정부가 만들어낸 정책이다.다주택자들을 너무 미워하는 것 같다. 소수의 다주택자들이 전세사기 같은 여러 문제들을 일으켜 부정적인 시각으로 보는데 다주택자들은 엄청난 세금을 내며 국가재정 잔고를 늘려준다. 그리고 주택 매수세도 늘려주면서 인테리어 업체, 이사업체 등도 먹고 살게 해준다.오늘은 다주택자 간주임대료 이자율 상승 따른 세금 절세전략에 대한 포스팅입니다.간주임대료간주임대료는 임대사업을 하는 사람에게 부과되는 세금이자 3주택 이상이면 해당되고 종합부동산세도 같이 내야하는 잔혹한 법이다. 즉, 월세보증금이나 전세보증금에 대해 은행의 연평균 이자로 수..
2024.06.19 -
사전청약 유명무실 폐지 이유 및 사전청약제도 목적 실패
사전청약은 툭하면 입주지원으로 무주택자에게 희망고문이 되었던 제도이다. 도입하고 34개월만에 순삭되는 법으로 이럴거면 왜 만들었나 싶다 ㅋㅋㅋㅋ예전에도 비슷한 것을 시행했다 다시 폐지되고 부활한 것인데, 비슷한 걸로 언젠가 다시 생기지 않을까? 의문이 든다.오늘은 사전청약 유명무실 폐지 이유 및 사전청약 목적 실패에 대한 분석입니다.사전청약넘쳐나는 아파트 분양시장 때 청약 수요자들이 밀고 넘칠 때가 있었다. 부동산 활황기 때로 사전청약제도는 본 청약이 시작하기 전에 1~2년 전에 일부 물량에 대해 사전청약을 받고 향후 생길 청약 수요가 다른 아파트로 넘어가지 않도록 붙잡아두는 것이라 생각하면 된다. 사전청약제도는 분양가상한제가 적용되어 저렴하게 매수할 수 있는 기회일 수도 있는 일종의 예약제이다. 그리고..
2024.06.19 -
재개발 재건축 투자프리미엄 투자타이밍 단계별 분석
재개발과 재건축은 해당 구역 입지에 따라 진행단계별로 가격변동 폭이 다르다. 하지만 재개발은 보통 입지가 좋은 노른자땅에 진행하는 것이 많기에 비싸다. 그래서 투자자 입장에서 어느 단계에서 진입할 것인지가 중요하다.재개발, 재건축은 진행단계별 상승폭이 다르다. 그래서 구분해서 확인해야 한다. 오늘은 재개발 재건축 투자 프리미엄 타이밍 수익률 분석입니다.재개발 진행단계별 가격변동재개발의 경우 단계가 진행될수록 가격이 우상향한다. 지역이나 입지, 교통, 편의시설 등에 따라 차이가 나긴 하지만 대부분 "조합설립인가에서 관리처분인가"까지 가격상승폭이 가장 크다.그런데 전체적인 가격 상승추이는 사업시행인가 후 종전자산평가가 나오는 시점에서 일시적인 하락을 많이 보인다. 이는 종전자산평가액에 대한 조합원들의 이..
2024.06.19 -
권리산정기준일 지분쪼개기 금지, 사업별 권리산정기준일 정리
우리가 재개발, 재건축을 한다는 소문이 들리면 그 사업구역에 투자하려는 사람들이 증가하게 된다. 그리고 토지분할을 하거나 나대지에 다세대 주택을 건축하여 토지등소유자가 증가할 수 있다.그런데 투자할 때 권리산정기준일을 모르고 지분쪼개기를 하다간 조합원 자격을 박탈당할 수 있다. 그렇기에 권리산정기준일을 알아보도록 하겠다.권리산정기준일권리산정기준일이란 재개발과 재건축 등 정비사업지에서 아파트 분양권을 받을 수 있는 권리를 주는 시점이다.보통 정비구역의 경우 지정된 시기와 해당 지역의 조례, 물건의 종류, 소유권을 취득하거나 분리된 시기에 따라 조합원 입주권 권리가 생길지 결정된다. 그리고 권리산정기준일 이후 단독주택을 허물고 다세대주택을 지어도 입주권은 딱 1명만 받게 된다.앞서 말했듯 사업구역에 나..
2024.06.17